2004年上半年写字楼综述doc.docVIP

2004年上半年长春写字楼市场综述 从某种意义上说，建筑是构成城市最基本的细胞元素。一直以来遵循着犹如生命般的新陈代谢，当一部分建筑随着社会的发展而老化、被拆除，另一部分新的概念型建筑应运而生，被有思想的设计者创造组合。新兴的力量会不断补充到城市中，成为城市的新生力量，成为新的生命之源，成为又一种城市发展的趋势。 每一个城市都有属于自己的标志性建筑，城市中的写字楼或许不是城市中的标志性建筑，但是几乎所有的写字楼都是城市发展进程的标志，它无一例外地印证着城市发展的步伐。就此而言，可以说写字楼是城市的标志。—100㎡之间。小户型写字楼之所以受到市场追捧，主要在于其办公、投资两相宜的特点。从目前购买小户型写字楼的客户分析，自用办公需求主要来自一些私营中小企业、SOHO一族、外地企业驻办事处等。它们的普遍特征为资金实力，需求的办公面积较小。入驻小户型写字楼的企业大部分变原先租赁为购买，这样既可在短期内控制日常运作成本，长期又可获得可观的资产增值回报。因此，他们倾向选择那些地处甲级写字楼集中区域边缘地段交通方便、价格适中的小户型写字楼，既满足了自用的需要，同时也是一种投资。而对于投资者而言，由于小户型写字楼的总价一般不高，并且可以按揭贷款投资小户型写字楼，成了一个不错的选择。特别是服务性企业中的民营咨询公司，由于启动资金较少，但企业数量，因而已成为小户型写字楼主力客户群体。认为，目前小户型虽然看好，但从长远看，若不注重产品结构的平衡，也会导致风险。目前，有些商看到小户型热销后，在房型定位上越造越小，更让人担忧的是，若是小户型写字楼越建越多，而不注重市场需求，势必会出现供过于求—500㎡之间；火车站商圈的中档写字楼的客户70%以上为医药行业，还有一些广告、软件、网络等中小型公司，此区域客户所需求的面积在100㎡—200㎡之间；桂林路商圈的写字楼75%为各种广告公司，还有一些软件、网络公司和外地机构驻长办事处，此区域客户所需求的面积在50㎡—100㎡之间；红旗街商圈的写字楼的客户主要以旅游公司、律师所、美容公司、装修设计公司、外地机构驻长办事处等，此区域客户所需求的面积在30㎡—100㎡之间。 物业管理： 伴随着长春写字楼市场的发展，也由于写字楼物业办公用途的特殊要求，物业管理受到客户的普遍重视。好的物业管理公司，向业主提供了优质服务同时维护保养公共设施、设备，使物业长时间保持优良的品质，进而保值、升值；从另外一个角度讲，好的物业管理公司有益于补充和完善开发商的信誉和形象，增加物业的附加价值，使其更具有吸引力，特别是在市场激烈竞争的今天，项目的硬件水平处于伯仲之间时，物业管理的软件水平将是吸引目标客户的重要手段。 在２００４年乃至未来一两年内，市场的竞争相当激烈在大量同质化写字楼放量的情况下，不管是出租型还是出售型写字楼物业管理水平的高才是决定“钱途”的关键。 从上图可以看出，人民广场、火车站、红旗街三个区域的写字楼的入住率均呈稳步上升趋势，新建的写字楼如：长春商务景都、星宇名座、润天国际、长春银座、长春昆仑、吴太商务中心、双龙大厦等随着工程的完工，客户的入住率越来越高。而桂林路区域今年无写字楼项目，所以以前的老写字楼如：威宝数码科技大厦、中岚公寓、火炬大厦、通汇大厦的入住率并无太大变化。 写字楼的销售价格不仅代表了项目本身的综合品质，更反映了一个城市房地产的发展状况。各区域写字楼的销售均价如下图所示： 从上表可以看出，人民广场区域的写字楼的售价是最高的，红旗街区域写字楼的售价占据中档，火车站区域写字楼的售价相对较低。 未来市场预测： 1.从时间上看： 从现在到2005年末为止，长春的写字楼市场的供应将会达到新的高潮。随着振兴东北和长春经济的持续发展，中高档写字楼将成为市场的热点。另外，很多中小型公司也会在这段时间得到发展，由于他们的资金实力有限，会偏向于小面积和小户型的商住写字楼，由于其总价较低，又会吸引一部分投资客户的目光。所以长春的商住写字楼会越来越得到广大消费者的青睐。 2.从结构上看： 将来市场上商住项目的供应量将会超过纯写字楼，这是市场发展的趋势。商住项目具有户型较小、总价较低的特点，这种产品颇受正在创业的中小公司欢迎，但从目前的市场情况看，现有的商住项目综合品质较低，物业管理水平不高，导致其综合性价比较低。 中原认为：随着经济的发展，传统的写字楼已经出现一些弊端，面积大，使用率低，同时只能维持上班来使用，维护成本也高，没有办法形成个性化办公模式。他们的办公模式讲究，讲究与别人不同，讲究低成本的运转，讲究生态、绿化、可移动、可变化商住楼会在相当一段时间存在，因为中国是市场经济刚刚开始的国家，不断有人创业，而这些创业者所有经营收入足以持他在写字楼办公，。商住和纯写字楼的，将是一个靠市场自然淘汰的过程。一些公司离开了创业阶段以后要追