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2012-7-4 客天下商业街业态及B区商铺划分;市场分析 定位策划 业态组合 规划布局;市场分析; 区域分析;区域交通;区域分析小结;百花洲片区;商圈名称;市场分析;市场分析;鸿都商圈 商铺主力面积段：主力面积段50-80平米，少量最小面积30平米左右，有连锁店或专卖店面积较大区间120—200平米。 售价：正街约32000元/平，侧街售价约17000元/平 ； 租金：正街店铺租金约220-300元/平/月，侧街120-200元/平/月； 商圈圈层不够高档次：与梅州当地大社区鸿都花园相呼应，代表城市规划建设较高水平的新商圈，目前已成型，主要经营手机、电脑等电子产品、装修建材等，鸿都美食街主经营餐饮业、古玩字画等，人气较旺。;1、供需分析 从全市供需商业市场来看, 梅州现有的商业结构属初级业态，大型商圈尚未形成，当地人对商业投资的理念也处于初级阶段。 2、商业属性分析： 从区域发展的对比性来看，客天下商业业态脱离梅州当地商圈的发展模式，不属于目前梅州所具备的商业形态。 3、商业情况 梅州没有一站式的购物中心，甚至没有成功的步行街，这在一个拥有40万城市人口的城市来说，急需成功的集中购物点。;客天下总占地3万亩，总投资30亿，预计8-10年开发完成。 1、已被评为国家4A级旅游风景区，年接待游客数量6-8万人次。广场等区域免费游玩的游客近15-20万。 2、国际圣山国际住区规划建设129万平米建筑，未来客天下预计将有3万人口入住。 3、仅按常住人口计算，人均月消费为1000元，则社区总消费约为3千万每月，另外还有每年接待数万游客，在客天下每月的消费额约为3.3千万以上。;目前客天下已有商业形态： 1、酒店:梅州唯一一家正式授牌五星级酒店 2、喜多多超市：梅州当地最大连锁超市 3、3D影院：梅州设备最先进3D影院 4、广场小木屋：10个特殊建筑商铺 5、儿童游乐场：海底世界等主题娱乐场;本体分析;小学对面单层商铺面积;本体分析;本体分析;1、客天下旅游产业园 客天下总体量较大，未来游客及住区业主人气将会非常旺，商业前景巨大； 2、客天下现有商业： 客天下现有商业仅能满足业主或游客的一小部分需求，需扩充商业形态； 3、大型欧洲风情商业街： 欧洲大型风情商业街体量较大，建筑形态独具特色，独栋商铺规划面积较大，实现销售难度较大；散铺面积区间较为适中，实现价值可能性较大.;定位策划;它山之石，可以攻玉;一期项目商业总建筑面积：约1.5万平米，拥有街铺80余间。 二期项目商业建筑面积：1900平方米。深圳华侨城高档住宅区— 波托菲诺之中，毗邻7万平方米燕栖湖，片区拥有极为优质的客户资源及优美的自然环境。 商业定位：高档社区的生活配套服务，涵盖餐饮、综合性会所、超市、酒吧、咖啡面包房、美容、精品销售等。;功能定位;休闲类商家;;进大门;商业街右侧;商业街外围;商业街左侧;湖边景观资源最佳的地方配置的是高档的休闲、餐饮类物业。;1、业态： 以餐饮、休闲为主，其次是基本生活配套，购物占比非常小；生活配套数量有限，但功能齐全，能够完整满足居民需求； 2、资源利用： 所占资源更优位置的物业更为高档；资源优势薄弱位置建立生活配套设施； 3、生活必需： 利用地理位置相对较差位置，建立生活必需配套，生活配套总量15%左右；;功能定位;功能定位;功能定位;形象定位;社区商业为主、 旅游文化为辅 ;张先生： 深圳游客 游玩时间：2011年12月份 第一次来梅州，听朋友介绍客家文化发祥地 年龄：30岁左右 客户语录：“第一次来，真的非常棒，环境好，文化做的非常足，没有白来，就是少了些互动的节目。” “环境真的不错，就是有些不方便，晚上想住这里，感受一下夜景，但酒店又有些贵，要是有便宜些的就好了” 。。。。。。;刘先生： 客天下业主，G212 购房时间：2009年12月份 预计装修入住时间：“没这么快” 年龄：40岁左右 家庭构成：4口之家，两个孩子 职业：梅州开诊所 客户语录：“现在这里出入不是很方便， 超市、学校什么的都没有，哪那么快住进来？” “每次去都是爬山，偶尔带家人去还好，朋友去了 想喝杯咖啡都不方便。” 。。。。。。;吴小姐： 梅州市民，客天下会员 入会时间：2010年3月份 平均游园次数：5次/年 年龄：35岁左右 家庭构成：3口之家，1个孩子 职业：普通职工 客户语录：“我是最早入会的会员啦，第一来感觉挺好， 但后来每次都是带亲戚朋友来，都爬山，要是有更多能玩 的就好了” “一帮朋友这么远过来，爬山累了，想找个大点的地方 坐下来聊聊或是逛逛街都不方便，都是露天的” 。。。。。。;1、游客： 希望在客天下实现度假、休闲、购物、住宿一体化服务； 2、业主： 希望客??下尽快完善社区内超市、药店、干洗店、