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商场物业管理;物业;一、商场物业的概念 概念1：什么是商场？ 具备一定规模的营业面积，汇聚各类商品进行零售经营或批发经营的交易场所，通常由一幢或数幢物业相连而成。 ;概念2：商场物业的含义 广义上，指建筑规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种重要组成部分，其直接的功能就是为消费者提供购物场所。 狭义上，指供商品流通和进行经济流动的物业及其附属的设备、设施，是进行买卖方式的商业行为的地方。 ;包括： 各类商场、购物中心、购物广场、各种专业性市场 特点1： 集购物、餐饮、娱乐、金融等多种服务功能于一体的大型商场物业。 特点2： 一般会有很多独立的商家从事经营，包括零售商店，银行、餐饮及娱乐场所。 ;二、商场物业的类型 ;（一）按建筑结构划分 （1）敞开型。商品摆放在无阻拦的货架上，顾客可以直接取货挑选，例如家乐福、京客隆、沃尔玛等的超级市场。 （2）封闭型。顾客购物时不能进入柜台里面直接挑选商品，而由售货员拿商品给顾客挑选，如商场、商厦、商城、购物大厦、购物中心、贸易中心等。 ;（二）按建筑功能划分 （1）综合性的商业购物中心。包括购物、娱乐场所、餐饮店、影剧院、银行分支机构等。 （2）商住两用型的物业。低楼层是商场、批发部等，高楼层为办公室、会议室、居住用房。 ;（三）从建筑规模划分 （1）市级购物中心 建筑规模在3~10万平方米以上，商业辐射区覆盖整个城市，服务人口30万人以上，年营业额5亿元以上 （2）地区购物中心 建筑规模在1~3万平方米，商业服务区域以城市中心某一部分为主，服务人口10~30万人，年营业额1~5亿元 （3）居住区商场 建筑规模在0.3~1万平方米，商业服务区域以城市中心某一居住小区为主，服务人口1~5万人，年营业额3000~5000万元;（四）按物业档次划分 （1）经济型 经营的商品多为大众化商品，装修较为普通、开支小、成本少 （2）豪华型 大型商场、高级商场乃至著名的专卖店； 设备设施齐全，装修、装饰豪华 ;三、商场物业的特点 （1）建筑空间大，装饰设计新颖、别致，有特色 （2）设施齐全 （3）客流量大 ;四、主要商场业态特点及选址要求 根据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导意见，现代商场物业包括： 百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。 其分类依据是零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等。;1、百货店 百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区,开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 特点： 城市繁华区、交通要道 店面规模大，营业面积在5000平方米以上 商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利 ;2、超级市场 采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。 特点： 选在居民区、交通要道、商业区。 以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。 商店营业面积在1000平方米左右。 商品构成以购买频率高的商品为主。 采取自选销售方式,出入口分设,结算由设在出口处的收银机统一进行。 营业时间每天不低于11小时。 有一定面积的停车场地。 ;3、大型综合超市 采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。 特点： 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 商店营业面积2500平方米以上。 商品构成为衣、食、用品齐全,重视本企业的品牌开发。 采取自选销售方式。 设与商店营业面积相适应的停车场。 ;4、便利店 便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。 特点： 选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。 徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。 商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。 营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。 以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。 ;5、购物中心 企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 特点： 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。 内部结构由百货店或超级市场作为核心店,与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。 核心店的面???一般不超过购物中心面积的80%。 服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。 根据销售面积,设相应规模的停车场。 ;6、仓储式商场