论商品房买卖的违约责任和风险承担.docVIP

兰 州 大 学 本 科 毕 业 论 文 题?目： 姓?名： 学号：130362133210004 专业： 教学站点： 入学时间： 指导教师： 兰州大学网络教育学院制 年 月 日 提示：根据兰州大学网络教育学院论文写作的规定，如发现论文有抄袭、网上下载、请人代写等情况，毕业论文一律不及格。毕业论文不及格者，可申请重写一次，并按重修缴纳费用。 本人承诺：本人已经了解兰州大学的毕业论文写作的有关规定；本人的论文是在指导教师指导下独立完成的研究成果。整篇论文除了文中已注明出处或引用的内容外，绝没有侵犯他人知识产权。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式注明。 签 名：_____________ 日 期：________________ 指导教师评语： ? ? ? ? 指导教师（签字）：__________ 答辩小组意见: ? ? ? 组 长（签字）：__________ ? 成 绩：_________ ? 学院（盖章）__________ 年 月 日 论文提纲 一、 商品房买卖合同的违约责任的内涵界定及其特点 二、 商品房买卖合同的违约责任归责原则 三、 商品房买卖合同的违约责任形态 四、 商品房买卖合同违约责任的免责事由 五、 商品房买卖合同的违约责任的承担方式 六、 商品房买卖合同的违约责任 论商品房买卖的违约责任和风险承担 内容摘要：商品房买卖合同缔约人订立合同的目的是为了使自己的合法利益得到最大保护和实现，而缔约一方当事人的违约行为可能使得对方当事人的利益得不到实现。因此，研究商品房买卖合同中的违约行为及其救济方法，对于保护合同当事人有着重要意义。本文通过对商品房买卖合同中违约行为、违约责任的论述，概括介绍了商品房买卖合同违约责任的概念、特点、归责原则、责任形态、免责条件以及违约责任的承担方式等问题，阐述了我国《合同法》、《商品房销售管理办法》及《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》中关于商品房买卖合同违约责任的规定。 关键词：商品房 买卖合同 违约责任 随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的不断深化，随着全国人民生活水平的不断提高、家庭经济购买能力的不断增强，购买适合自己家庭生活的商品房随时都被列入千家万户的议事日程。然而，目前，我国的不动产立法仍不甚完善，市场机制仍需健全，商品房交易行为尚不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，利用商品房买卖合同欺诈买受人的现象时有发生，而诸多购房者对我国商品房买卖的相关法律缺乏基本的了解，以至于商品房买受人对如何保护自己的合法权益及在合法权益受到侵害时如何自我维权感到茫然无措。在此，仅就我国现行法律规定的关于商品房买卖合同中的违约责任制度加以阐述，以期和大家共同学习、共同探讨、共同提高。 一、 商品房买卖合同的违约责任的内涵界定及其特点 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同当事人因违反商品房买卖合同义务依法应当承担的责任，即为商品房买卖合同中的违约责任。商品房买卖合同中的违约责任制度是保障商品房买卖合同债权主体实现债权及债务主体履行债务的重要措施，它与合同义务有密切联系，商品房买卖合同义务是其违约责任产生的前提，其违约责任则是合同义务不履行的结果。 商品房买卖合同的违约责任具有以下特点:第一，该违约责任是合同当事人违反合同义务所产生的责任。这里包含两层意思:其一，该违约责任产生的基础是双方当事人之间存在合法有效的商品房买卖合同关系,若当事人之间不存在此合同关系,则无商品房买卖违约责任可言；其二，该违约责任是以违反当事人双方商品房买卖合同义务为前提,没有违反该合同义务的行为,便不存在该违约责任。第二，该违约责任具有相对性。商品房买卖合同违约责任的相对性,是指违约责任只能在签订商品房买卖合同的双方当事人之间发生,合同关系以外的第三人,不负违约责任。第三，该违约责任将补偿性与惩罚性相结合，注重对守约方及弱势方的保护。违约责任,主要是一种财产责任。一般合同违约责任的主要目的在于补偿合同当事人中守约方因违约方的违约行为所遭受的损失。从违约责任承担方式来看,无论是强制实际履行,还是支付违约赔偿金,或者采用其他补救措施,无不体现出其弥补损失的补偿性。然而，在商品房买卖合同的违约责任中，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》特别规定了在多种情况下，违约责任具有惩罚性。第四，该违约责任的可约定性。根据我国《合同法》中的合同自愿原则,商品房买卖合同当事人可以在合同中约定违约责任承担的方式、违约金的数额等,但这并不否定违约责任的强制性,因为这种约定应限制