杭州房地产（住宅）第五讲.pptVIP

第五讲 杭州房地产（住宅）市场分析;第一部分、1998年-2005年1季度，宏观调控前的上升繁荣期 1、房价、地价领先各大城市率先快速上涨。 ;图1－3 杭州与全国部分城市2000年到2003年居住用地地价指数比较 ;2、房地产投资额稳步增长，住宅投资占绝对优势。;表1-4 杭州六区住宅投资占房地产投资的比重 ;表1-5 萧山住宅投资占房地产投资的比重 表1－6 余杭住宅投资占房地产投资的比重;3、典型的卖方市场。 ;专 栏 一;第二，挂招拍制度。 第三，早期居住用地供应不足，留下供求缺口。 ;第四，发达的浙江经济为杭州楼市创造了大量域外需求。 ;第五，大规模城市拆迁改造与货币化安置产生巨大的刚性需求。 ;第二部分 宏观调控后杭州房地产市场特点分析;表2－2 2006年金丰易居二手房买卖与租赁市场供求比;2、成交量在短期萎缩后，比较快速地恢复正常水平，2006年以来成交量的变化反映出真实需求坚挺，市场对宏观调控政策的承受能力明显增强。;图2－1 2003年至2006年二手房成交套数变动;图2－2 2003年至2006年二手房成交面积变动;图2－3 2003年至2006年新建商品房成交套数变动 ;图2－4 2003年至2006年新建商品房成交面积变动;3、土地投放量减少，地价总体有所回落，但市中心地价屡创新高。 ;4、房价总体平稳，局部涨跌互现。 ;表2－9 六城区新建商品房预（销）售月平均成交价格;5、板块、楼盘、企业之间分化加剧，成熟区块、高性价比楼盘、品牌企业开发产品受到市场的追捧。 （1）楼盘两极化明显 （2）城东板块成为新热点。 （3）远郊的、跨江的、配套较差的房子，由于居住价值较低，相对较难销售。 ;专 栏 二;(2)自用性住宅需求庞大。 ;年 份;（二）市场交易特征分析 1、从购房者身份来看，外地人购房比例明显下降，来自本地需求占绝对主流。;单价;表2－17 南京2006年11月成交单价分布;面积(M2);成交总价;表2－20 商品住宅实际预（销）售面积（含经济房） 平米;;表2－22　 各区域商品住宅供求比情况(不含经济房);第三部分 杭州房地产市场发展趋势分析;表3－1　　　2000-2006年人民币存贷款余额 亿元 ;时间; （二）杭州住宅市场??发生结构性变化 　1、市场集中度明显提高，品牌开发商垄断市场是必然趋势。 　2、在总体供略大于求的背景下，区域性供求不平衡矛盾依然存在。 ;表3－3 杭州新建商品住宅成交量变动（六城区，不含经济房）;图3－1　　拟购房者购房区域选择;表3－5 2003-2006年各行政区域住宅用地出让情况(不包含历史遗留地块) ;3、短期大面积住宅过剩，中期经济适用房、小户型住宅将全面过剩。 ;END