半岛康桥市调报告.doc

发展商 石浦半岛置业有限公司 规划户数 424 建筑设计 南方设计 可售户数 279 销售单位 香港中原地产集团 已出售户数 69 建筑单位 慈溪二建 销售率 16% 规划用途 住宅（花园式洋房）（小高层） 银行贷款 中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行。 基地面积 33144㎡ 主力户型 89㎡㎡ 规划面积 72750㎡ 开盘日期：2012-07-28 交房日期：预计2013/㎡1:1车位 半岛康桥 ——市调报告 竞品楼盘地理位置：象山丹城天安路以西象山河路以南 售楼处地址：象山丹城天安路以西象山河路以南 售楼处电话：0574地理位置： 红色为为开盘 效果图 工程进度:工程基本完成。房屋已经结顶，绿化正在逐步完善当中，预计在下个月完成绿化。 综合分析内容 ●环境分析 商业娱乐分析：小区位于天安路，往北1公里威尼斯国际会所和蓝奇咖啡馆，有财富购物中心、海洋大酒店、大润发超市、涌金广场工商银行、中国邮政储蓄， 公交车有2、路到园南路下车 学校：实验小学、滨海学校、南庄中学等 　　综合商场：大润发超市、世纪联华、家居广场等 　　医院：人民医院、城医院等 　　其他：星级酒店、体育中心、财富中心、涌金国际广场等配套 ㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡ ●价格分析 单价范围：小高层1.4万左右 花园洋房1.6万以上 主力单价：1.4万—1.6万 总价范围：120万—400万 主力总价阶段：180万 价格评价（与该地区其他个案的对比）: 半岛 半岛康桥销售均价元/平方米平方米半岛康桥所在有在售住宅项目/平方米 ●客源、客源 客户来源：象山县本地人居多，外地客户基本上没有。 来人层次：事业单位、个体经营。 投资比例：基本上是用于自己居住、用于投资的占4—7% ●媒体分析 广告主精神：百年欧罗巴 风情城邦、只属于少数人 主打媒体：电影院播放电影的前面插入广告，售房网，报纸、户外广告牌。 引导方案（引导旗或户外看板） 媒体评价（该地区其它个案的对比）: 对外广告宣传主要是以象山的各大电影院，在播放电影的前面播放楼盘广告，做到了直观的宣传作用。让大多数人了解了楼怕的基本情况，以此来吸引客户。 ●SWOT 优势：1.半岛外观是秉承古典欧陆式城保美学，法国皇家经典宫廷式。 2.采用全干挂高级石材，赋予建筑金石一般的史诗质感。类别墅下跃层，偌大的地下私密空间可以包容主人的各种喜好、专属电梯厅。 3.小区位于新城核心地段，随着新城区的建设这边的繁华是可想而知的，具有很好的增值空间。 4.花园式洋房和小高层的混合建筑，在象山本地类似的产品，市场需求量比较大河水质量很差，大部分为生活污水和工业废水。 机会点：1.随着周边配套设施的完善其独特的古典欧式建筑能够吸引更多的客户。 2.楼盘位于新城核心区，随着经济从北面老城区的转移，以半岛的建筑风格以及地理位置，增值空间，能很好的满足客户的需要。 3.新城区的规划建设能很快的让小区周边繁华起来。 4.周围几大竞品楼盘相互结合形成新城核心区一个繁荣的商业住宅中心。 威胁: 1. 因为位于新城核心区的楼盘不只一个，在半岛周边同样位于新城核心区域的还有金域华府以及海御官邸，几个楼盘形成了竞争相互影响这客户的来源。 2.因为小区周边的配套设施不如海御齐全，海御的价格也是相对的实惠。对其产生了很大的压力。 3.目前来说在交通方面也不如海御来的便利畅通。 4.新城规划建设速度比较慢。对于有需要购房的客户会选着周边配套比较齐全的海御。 打击点： 半岛 半岛选用的全干挂石材设计，在外观上是显得大气，可是在长久来看，因为楼层较高危险性比较大。 小区地位位置不如海御。 小区周边存在工厂污染性较强。 小区周围步行5分钟之内没有什么配套设施。 交通不便。 小区内部没有什么配套设施。 小区楼间距只有20米左右。 海御： 周边配套齐全。 商业繁华，小区旁边就是财富中心以及涌金广场。 娱乐设施齐全，时代影城就在小区边上。 楼间距宽，24层住宅达到50米左右，28层住宅更是达到了将近100米 小区内部设有南北双会所。 小区内有网球场。 小区内有儿童娱乐设施。 小区内设有15坐家庭影院。 半岛: H9 138㎡ 南北通透 客厅连着阳台，采光好 3.进门有一个玄关，进门是厨房，动线安排合理带设备阳台， 6.阳台凸出，客厅阳光充足 缺点： 1.主卧没带卫生间 2.卫生 3.餐厅靠近门口，私密性不好 主卧㎡ 优点： 1.门外的逃生通道，增加了安全性。 2.客厅的阳台，宽大舒适，可以