城市和项目投资评价、项目定位课件.pptVIP

项目总系列课程之 城市与项目投资评价、项目定位 ;项目投资方法 1、城市评价体系及技术标准 2、项目评价体系及技术标准 3、风险分析与投资决策 ;1、城市评价体系及技术标准;城市研究及城市评价 项目筛选与项目初判 地区成本调研 项目可行性研究报告 项目可行性研究报告编制过程中的专业意见提供与成果审核;城市评价体系及技术标准 ------案例1;发 展 部 ;区域评价;（▲表示主要负责部门，△表示参与部门）;（▲表示主要负责部门，△表示参与部门）;项目决策的两段论：城市层面------项目层面;;城市评价体系及技术标准 ------项目评价阶段城市评价报告成果标准;二、市场趋势预测定性指标 (1) 产业结构特征 (2) 民营经济发展状况 (3) 房地产开发水平 (4) 未来城市规划及重大建设项目 (5) 地方政策导向 (6) 重大城市活动 (7) 重大经济发展机会 ;市场趋势综合判断;三、运作可行性指标 (1) 城区面积 (2) 常住人口 (3) 人均GDP (4) 商品住宅年销售面积 (5) 商品住宅年销售额 (6) 土地机会 (7) 政府配合效率 ;城市选择决策体系;2、项目评价体系及技术标准;我要做什么;有效项目信息;1、城市评估 城市评估报告必须通过集团评审通过后，方可在通过评估城市进行土地拓展。 2、项目初判 编写《初判报告》，向集团申请初判。 3、项目可行性研究 ◆ 市场管理部：确定项目的市场、产品及客户定位分析 ◆ 设计管理部：完成项目的概念设计 ◆ 成本管理部：根据项目定位和设计成果进行投资成本估算 ◆ 项目开发部：编制《项目投资决策评审报告》。 4、项目决策申请 5、项目决策 ◆ 若项目通过评审，集团高层与公司高层签订《项目的开发、经营目标责任书》。 ;项目评价体系及技术标准 ------市场;资源时代（有房即能卖）;项目评价体系及技术标准 ------客户;客户需求分析 客户定位 ----明确住宅楼盘是为哪个价格区间的客户开发 需求定型 ----研究设定价格区间内客户对住宅需求的具体内容 项目定板 ----满足客户需求方案的创造性策划\效益预测的分析比较 明示与隐含需求 ----项目成功的关键在于挖掘客户的隐含的需求 ----并把隐含的需求转换为项目产品的功能;;产品竞争策略;项目评价体系及技术标准 ------文化定位;项目评价体系及技术标准 ------经济评价体系与技术标准;3、风险分析与投资决策; 在项目前期风险决策的基础之上，项目仍要回归项目收益决策层面，对于项目收益的核心指标IRR,我们发现其是一个受多因素影响指标，影响因素具体包括：;项目决策评价指标体系;风险分析与投资决策 ------经济评价体系与技术标准;风险分析与投资决策 ------风险控制;风险分析与投资决策 ------风险控制;风险分析与投资决策 ------风险控制;形势评估;风险防范按照项目公司土地开发权取得各有不同： 招投标方式：地块现状明确、交地、用地标准准确，开发参数招投标之前事先知道，程序简单、规范、具有一定的透明度，价格直接达到市场标准。风险小，安全性高。 招投标方式风险关键点：由于招投标的主体是政府相关部门或土地储备开发中心，存在法律风险的可能性较低，着重注意的是： 招标书中确定的地块面积、范围、规划参数，并需要实地考察。 按时和准确的完成投标文件，按照招标文件的要求制作、完善，避免制作无效的投标文件。 拍卖方式：地块现状明确、交地、用地标准准确，开发参数招投标之前事先知道，程序简单、规范、具有一定的透明度，价格直接达到市场标准、竞争激烈，但法律风险小。 拍卖方式风险关键点： 注意拍卖公告； 由于拍卖机构中部分属于社会中介机构，应当查阅相关文件原件，向政府相关部门索取相应的开发参数，以便和拍卖公告核对，避免两者之间存在差异，引起不比要的法律风险。 现场勘查，核对是否与拍卖公告一致。 ;按照不同的方式予以区别： 招投标方式： 着重了解招标文件，以及招标地块的现状； 准确、及时完成投标文件； 加强实地考察； 加强同政府部门的联系，及时了解变更情况以及相邻地块的实际情况。 拍卖方式： 充分了解拍卖公告，以及拍卖地块的现状； 加强实地考察； 核对土地使用权的所有人和用地规划技术指标等； 加强同政府部门的联系，及时了解变更情况以及相邻地块的实际情况；;股权转让的形式: 对于防范土地使用权风险来说，主要是通过对土地使用权的事先调查，看土地是否存在抵押、质押、查封等情况。如果存在这些权利限制状况，在签订股权转让之前一定要求项目公司股权出让方和第三人联系撤销上述权利限制措施，否则将会产生巨大的法律风险。 向政府相关部门了解该开发地块用地标准和规划技术参数。了解并掌握这些参数之