房地产企业风险控制浅谈.docVIP

房地产企业风险控制浅谈【摘 要】房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。最近几年 ，房地产开发更是进入了一个前所未有的新高潮。 但是在房地产业高速发展的背后，其所带来的风险也日益增大。为尽量减小这种风险，我们需要了解各种外部条件发生变化时对投资方案经济效果的影响程度：需要了解投资方案对外部条件变化的承受能力，以及了解可能发生的外部条件的变化，从而进行理论基础分析和风险分析。 【关键词】风险控制；政策；开发；投资；施工；合同 我国房地产业仍然处于发展中阶段，还不是十分成熟，盲目的投资热和开发热将会给投资者带来巨大的风险损失。为了给房地产企业风险管理提供理论分析依据，以提高管理决策科学化水平，这不仅是本文的重要创新思路，也是其理论与实践意义的重要来源。具体应对以下几方面加以控制： 一、在应对国家政策调控风险预防方面：应及时、全面的深入研究国家和区域经济政策、行业政策，同时对项目所在区域的规划、土地、项目(包括在建和意向)、适宜项目情况做准确详细的市场调查和资料收集分析，为企业经营决策提供依据。在此同时也要关注国际经济这个大环境，我国经济只是全球经济的一部分，也要受到其他国家的经济影响，特别是发达国家的经济状况尤为重要。 二、在项目决策阶段风险预防的主要对策包括： 1.合理配备具有专业岗位技能和知识的开发、营销、技术人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力和风险分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍，结合企业文化和规章制度建设，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为重点。 2.企业决策层必须具备一定的专业、综合知识和风险识别、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业运作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定等。 三、在土地获取阶段应重视以下几点： 1.选取有较大发展空间的和较好经济价值的地块进行开发。 2.同时要履行社会责任，积极主动地与各地方政府管理部门和土地所有者搞好关系，妥善处理征地、拆迁和安置补偿工作中遇到的棘手问题。 3.认真签订各种相关合同，尽量避免合同歧义，最终达到双赢，即企业得到利润，地方得到改善。 四、在项目投资阶段控制风险的方法有： 1.将资金分散投入到不同的房地产开发项目中去，避免孤注一掷的全部投到一个项目中去。对于大型的、资金雄厚的房地产企业可以分散资金比较适用。 2.而对于小型的、资金缺乏的房地产企业应寻找合作伙伴共同开发风险较大的项目，这样就会减少风险的承担。 3.保证资金的合理使用和分配，最好是把总投资分成几份，分阶段进行投资，如遇风险立即停止投资，以减少损失。 五、在产品设计阶段：根据开发目标和当地的消费水平及生活习惯，设计满足各消费群体的不同需求的建筑产品，以获得较为平均的收益。尽量避免没有市场调查就盲目设计产品，产品不符合消费者的口味，就不会有消费者。 六、项目建设阶段风险预防的主要措施有： 二、项目建设中的安全问题应高度重视，在现场控制中尽量减少风险源，防止风险扩散。 提前制定事故应对预案，以减少事故造成的次生灾害，来减少损失。 2.要强化建筑产品质量监控，确保进场材料的质量和最佳的施工方案，从而保证建筑工程质量， 3.妥善处理建设过程中的设计、施工、监理、材料设备供应之间的矛盾，及时协调保证项目建设顺利进行。 4.做好自然灾害的预防和应对措施。 七、在成本控制上应采取以下措施： 1.加强验工计价和分包结算的管理。严格执行监理单位预算工程师和公司产品部主管工程师的双审核制度，严把支出稽核关。 2.加强变更与签证的管理。涉及成本的设计变更或协商记录必须经公司同意后方可实施；工程签证实行监理和产品部主管工程师双签认制度。 3.重点加大产品研发的工作力度，成立专职研发小组，分工负责，对设计图纸进行详细审核，以提前消除设计瑕疵并改进产品质量。 4.对工程发包和重大物资／服务采购，坚持公开招标和标后评价制度，压缩采购成本。 5.做好“开源 、“节流”工作。一方面通过优化施工组织和工艺，缩短施工工期，提高投资效率；另一方面，加大研发力度，通过较少的成本投入以大幅提高产品附加值。 八、从法律方面降低风险责任的措施包括： 1.将开发施工中危险性较高的工作转包给其他专业施工单位，从而减少自己的风险责任。在招标、签订合同阶段，准确编制标的，合理把握投标优惠条件，签订有效且有利的协议和合同，做到事前减少和规避各项风险。 2.办理各项开发建设和销售手续，按照预定的施工工期进行安全施工。在施工合同签订阶段应明确工期目标，并约定严格的工期延期违约条款，促使施工单位牢固树