赢商共享-贵阳碧园花城商业研究定位报告239495152147004.PPT

项目定位业态规划 负二层业态规划 项目定位商业辐射圈层 次要商圈 ●本案 核心商圈 边缘商圈 主力消费群 居住在项目周边的中高收入者、消费能力强， 以公务员、企事业管理人员、技术人员及部分生意人为主，以经常性消费为主 次要消费群 花溪、南明等周边城区的部分消费客源为本项目的次要消费群体，以间断性消费为主 核心商圈 项目周边15分钟步行范围内?? 次要商圈 项目周边20分钟车程范围内 边缘商圈 项目周边40分钟车程范围内 Thanks! 项目分析SWOT分析 2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率 （元） SWOT分析结论 通过项目优势、项目劣势、发展机会、竞争威胁四方面的综合分析， 我们发现项目劣势与竞争威胁经过专业的规划和运作是可以规避， 甚至可以将劣势转化为优势，例如商场临街面的坡道地形，通过合理的规划设计转变为双首层 由此，我们可以判定本项目 优势大于劣势、机会大于威胁 项目分析综合分析结论 中心区位 交通优势 超大规模 主力商家 具备软硬条件 人气中心 消费力强劲 无商业龙头 高端需求旺盛 具备市场空间 消费环境良好 商业形态落后 多元商业中心 政府大力支持 具备市场机会 本项目具备开发 区域性 中高端商业中心 的可行性 项目分析 第一小节：小河发展趋势 第二小节：地块解析 第三小节：SWOT分析 第四小节：竞争策略 第五小节：发展方向判断 项目分析竞争策略 目标市场差异化策略 找准小河区商业市场的空白点 ◆小河区发展日益成熟，在本项目周边定居的市民日益增多，零售消费潜力大； ◆目前小河区集中式商业中心缺乏，存在市场空白点，可凭借项目规模优势打造片区商业中心； ◆区域内中高端商品的消费需求旺盛，市场空间无限，未来发展前景看好 项目分析竞争策略 商业形态差异化策略 符合现代商业发展趋势，避免与同类商业形态竞争 ◆大体量集中式购物中心多集中于“大十字—喷水池”商圈， 小河区目前没有规模很大的集中式购物中心 ◆就规模而言，尚未正式运营的鸿通城排名第一，本项目在小河区的规模排名第一，在整个贵阳位居第二，规模优势相当突出 ◆整个小河区以自发形成的街铺为主，尚未出现大型集中式购物中心的新型商业形态 ◆充分发挥本项目的规模优势，构建小河区第一个集中式购物中心，与区域内传统街铺形成差异化的市场格局 项目分析竞争策略 唯一性市场策略 全面打造区域内第一商业市场地位 结合贵阳市民的消费特色，充分满足当地居民不断增长的购物需求， 全面打造以“百货+超市”为核心业态的一站式购物中心， 从而确立小河商业龙头地位，避免与其它商业的低档次、同质化竞争 项目分析竞争策略 整合内部优势策略 营造自我消费需求 ◆使项目商业、住宅等各类功能，互相促进，互相制造需求 ◆抓住市场优势业态、业种，进行关联性整合， 形成商业资源的有效联动，从而产生1+12 的商业效应 ◆充分发挥大型购物中心的规模优势、品牌优势、形象优势， 全面营造“小河商业地标”的影响力，形成小河人购物，第一时间想到的商场就是海纳广场 竞争策略分析结论 小河区并不缺乏商业，唯一缺乏的就是能够领导小河商业走向品牌时代的商业龙头。 因此，我们需要整合贵阳市民认知度比较高的中高端商业品牌， 打造能与星力、时代广场、南国花锦等品牌商业形成竞争格局的集中式购物中心， 填补小河商业市场的空白点，使本地客流拥有就近消费的大型品牌购物场所， 并吸引周边居民来此消费。 综上所述，我们在小河商业市场上的核心竞争策略就是 做小河商业的品牌领导者 项目分析竞争策略 项目分析 第一小节：小河发展趋势 第二小节：地块解析 第三小节：SWOT分析 第四小节：竞争策略 第五小节：发展方向判断 项目分析发展方向判断 本项目商业发展策略 一站式大型购物广场，都市生活体验中心 定位 条件 项目条件与契合度分析 一站式 大型购物广场 购物、休闲、娱乐、餐饮及服务配套等功能 具备区域商业中心条件 以购物中心、商业街等商铺为主的商业形态 符合现代商业发展趋势 1-2家品牌主力店带动商业人气 区域性商圈 项目分析发展方向判断 案例借鉴（一） 宁波·天一广场，成功缔造区域商业中心 占地面积：19.3万㎡ 建筑面积：22万㎡ 建筑规模：主体建筑由极具欧陆风情的现代建筑组成 功能构成：商业16.7万㎡，停车场2