房地产估价第二章课件.pptVIP

第二章 房地产及其描述 ;一、房地产的含义 ;1、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 ;2、房地产实物、权益和区位的含义 ;3、房地产的其他名称 ;4、房地产的基本存在形态 ;5、本课程对房地产的用词;二、房地产的特性;1、不可移动性（又称位置固定性）; 房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置、朝向、地形、地势、周围环境和景观的不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。 值得指出的是，房地产尽管有独一无二特性，但一些房地产之间仍然具有一定程度的替代性。 ;房地产寿命长久性 但从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。 对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。 ;房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和不能增加，相对于人类的需要来说，土地的数量目前还是丰富的，关键在于房地产的不可移动性造成了房地产供给不能集中于一处。 说明：要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，例如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，例如增加建筑物的高度或密度。但这些又要受到基础设施条件、城乡规划、资金、建筑技术等的制约。;房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价值高（单价高），其价值大即总体价值大（总价大）。;用途多样性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。因为改变的费用可能很高或受原有建筑结构的限制。多数土地就其本身来看，可以有多种不同的用途。在不同的用途中还可以选择不同的利用方式。 说明：从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。 ;7、相互影响性 ;政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的： 1）管制权。政府为增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些??地产的使用，如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。 2）征收权。政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强制取得单位和个人的房地产，即使违反这些被征用人的意愿，但要给予补偿。 3）征税权。政府为提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平课征的。 4）充公权。政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。 说明：房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响。;9、流动性差（也称难以变现）;10、保值增值性;三、房地产的种类 ;1、按用途划分 ;2、按开发程度划分 ;3、按实物形态划分 ;4、按权益状况划分;5、按是否产生收益划分 ;6、按经营使用方式划分;四、房地产状况描述;1、房地产基本状况描述;2、房地产区位状况描述;3、房地产实物状况描述;4、房地产权益状况描述;4、房地产权益状况描述（续）;本章作业