土地开发许可基本概念.docxVIP

土地開發許可基本概念台灣之非都市土地使用變更採行開發許可制，以往傳統的土地分區使用管制皆由政府部門負責規劃制定，並由政府興建公共設施；而開發許可制，則允許民間開發單位主動提出土地使用變更申請，但其開發行為須先獲得政府規劃單位的審查同意且須自行開發基地內之公共設施，才能取得開發許可，開發許可制之另一項特色，為經核准開發之土地，須依核定之計畫內容施工及管制，例如土地使用強度、公共設施內容、環保配合事項及水土保持施工等。開發許可制之優點在於它能彈性調整開發計畫的內容，進而配合土地開發整體性管理之作業需要，而且其規劃內容，可針對基地之特性，設計創新的開發構想，並允許規劃師、開發業者、政府官員與專業人員就開發內容進行討論。（摘自經建會出版「非都市土地使用變更作業手冊」）我國開發許可制之法令發展架構一、我國開發許可制推行初期之問題：（一）內部狀況運作的問題點１、長久以來土地開發許可機制，欠缺法律依據，致許可審議制度難以完整建立。２、整體土地變更審議程序，缺乏法規明文規定，致變更審議程序多樣而混亂，並出現橫向及縱向機關間，重複審查情形，且民眾對須補正案件經常不積極配合，致耗費時日。３、土地變更實體審查原則不確定，審查內容並欠缺法律授權。４、土地變更審議時程不明確，民間資金不願參與公共建設。５、土地開發應負擔之義務與回饋之內涵紊亂，常被抱怨政府強制收取「不樂之捐」。６、未規定土地開發許可審議收費標準。（二）民眾或業界抱怨的問題點１、開發案件須提報區域計畫委員會審查之方式依法無據。２、開發案件審查時程費時冗長，政府各機關審查內容諸多重複。３、政府審查開發案件過程黑箱作業，效力值得懷疑。４、政府對土地變更審查所需時程不確定，土地開發成本難以預估。５、質疑政府對申請土地開發者要求捐地、捐代金及回饋金等，重複收取「不樂之捐」。６、由全體納稅人負擔辦理開發案件審查作業之經費支出，非常不合理。二、開發許可相關法令架構：（一）建立法源：為賦與開發許可之法源，區域計畫法89年1月26日修正公布時，增訂第15條之1至第15條之5及第22條之1等條文，為現行開發許可最上位之法源。（二）修（增）訂相關子法1.規定審議期限：過去土地變更審議之時程因缺乏明確之規範，致審查時程不明確動輒數年，土地開發成本難以預估，亦影響民間資金不願參與投資。究其原因除部分屬政府部門審查之延宕外，申請人之補正時間亦是造成審查時程冗長之主因。因此內政部於89年完成修正之區域計畫法第15條之4及90年完成修正通過之區域計畫法施行細則第16條之2及第16條之3中，業明定政府機關審查時程時限，也規定政府於審查時得要求申請人限期補正，以縮短審查時程，促進民間資金參與投資之意願。2.明定審議程序：以往大家對開發許可或者說是大面積土地變更之審議程序與機制，如與目的事業主管機關、環評及水保等審查之關係等，確因各審議系統間關係複雜且無一明確之辦理流程規定，造成審議更程序多樣而混亂，並出現橫向及縱向機關間，重複審查情形。內政部於於89年完成修正之區域計畫法第15條之1及90年修正通過之非都市土地使用管制規則分區變更專章中，業有規定明確之辦理流程及橫向各審議系統間得採併行審查方式進行，以建構整體土地變更審議程序與機制。3.強化審議標準：土地變更實體審查原則與內容是政府審查及申請人規劃之標準，過去土地變更實體審查內容與原則，因欠缺法律授權，致審查效力迭遭質疑，過程被譏為黑箱作業，且與其他審議系統之審查亦有所重疊，造成申請人之抱怨。內政部於89年完成修正之區域計畫法第15條之3，業正式賦與開發許可審議作業規範法源，並於90年通盤檢討修正完成非都市土地開發審議作業規範，將其中不合時宜或與屬其他審議系統範圍之實體審查內容與原則予以修正或刪除。4.課以開發義務：過去土地變更要求捐錢捐地之回饋規定紊亂，散見於各相關法規中，造成開發者質疑政府重複收取，有「一條牛扒二層皮」之情形，而有所謂「不樂之捐」。內政部除訂定「土地開發義務制度方案」，以統一土地開發的各項義務及回饋做法，減輕申請人負擔外，並於於89年完成修正之區域計畫法第15條之3及90年完成訂定非都市土地開發影響費徵收辦法，明定開發影響費計算公式，使申請人於申請開發前即可估算應負擔之義務及回饋費用。5.收取審查費：以往因未規定土地開發許可審議收費標準，致辦理開發案件審查作業之支出，均由政府編列預算支應，而呈現由全體納稅人負擔之不合理現象。內政部於89年完成修正之區域計畫法第22條之1及90年完成訂定非都市土地開發許可審查收費標準，每年約可減少公庫辦理審查案件三百萬元以上之支出。三、開發許可相關法令完成修正時間：（一）修正「區域計畫法」，八十九年一月二十六日公布施行。（二）修正「區域計畫法」施行細則，九十年五月四日發布施行。（三）增訂「非都市土地使用管制規則」分區變更專