山西省临汾市场调查报告课件.ppt

山西省临汾市场调查报告;本报告数据来源：;PART.1;1.1 相关政策解读;2009年至今相关房地产、金融政策扫描 ;扩内需、保增长： 计划4万亿资金进行扩内需、保增长;从以上规定可以看出，临汾市银行在书面上所规定的房贷政策与其他城市大同小异，可在实际操作过程中与其他城市的房贷政策相差甚远。如当地尚未执行首套置业90㎡住房首付20%的政策，而虽然当地银行“房贷政策”规定贷款最高额度为70%，但实际在售项目贷款最高额度只执行60%—50%之间，部分项目甚至出现不能贷款或限额贷款现象，这将在很大程度上限制着临汾房地产市场的发展，因此本案项目如能与银行协商，获得相对较为宽松的房贷政策，将在很大程度上促进本案项目的整体销售。;通过现阶段房产政策的分析可知本案未来将面临着房产政策层面的风险，因此本案唯有抓住市场机遇，抢先进行超前的规划方能保证后续项目开发利润的最大化。以下将全面透析临汾市城市特征及经济状况来启动本案的大市场背景……;1.2 临汾市城市地位研究; 地理位置; 行政区划分; 人口 ; 气候及交通状况;点 评;1.3 临汾市经济环境分析;临汾市经济指标;2004-2008年临汾市地区生产总值一览表;2004-2008年临汾市社会消费品零售总额一览表;PART.2;2.1 临汾市房地产市场总体状况 ;2008年房地产开发投资呈现大幅度上涨说明了临汾市房地产市场被广大开发企业所认同。;受2008年国际金融危机的影响，其销售额及销售均价均呈现小幅度下降。;2008年临汾市销售面积呈现下降趋势，但总销售面积却比2007年呈现小幅度上涨，说明了临汾市的房地产市场主要以刚性需求客群为主，受大宏观环境影响相对较小。;目前临汾市区的房地产开发建设尚处于初级阶段，前期市场的推盘量相对较少，这为本案同时带来了机遇与挑战。; 临汾市房地产市场逐渐活跃，投资额、开竣工面积逐年上升，特别是2008年房地产投资额同比2007年增长了64.97%，说明了在今后几年临汾市房地产市场竞争较为激烈。 2008年临汾市商品房的销售面积及销售价格同比均呈现大幅度的下降，说明了受2008年国际金融危机的影响，临汾市房地产市场需求也产生了一定的波动。 现阶段临汾市区的房地产开发建设尚处于初级阶段，市场上需改善居住环境的潜在置业者需求相对较为明显。 ;竞争市场项目户型面积配比总汇：;房型;;本案周边在售项目户型供应占比一览表;本案周边在售项目户型销售一览表; 目前本案周边在售楼盘其二房产品主要集中在90－105㎡区间，整体销售表现相对较为理想，达到了79.30%主要是因为该产品总体市场投放量相对较少，总价较低，备受经济承受能力有限的首次置业者所青睐。 三房产品是目前市场上供应量最大的产品，占总供应量的66.90%，其整体销售率达到59.25%，主要是因为该类产品市场同质化严重，各个阶段产品相对缺乏较为突出卖点，且各个区间段的面积产品随着面积的不断加大，其销售率表现也越来越低，说明了市场上潜在置业者对高总价产品尚需一段认知过程。 四房产品面积主要在170-180平米区间，相对四房其他面积产品销售率表现相对较为理想，而针对200平米以上的四房产品基本处于滞销状态。;2.2 城市发展分析;城市发展趋势:东改西扩北引南优;城市发展趋势:加快建设河西、临汾开发区和尧庙三个组团; 区域总体规划：生态园林城市的自然环境和文化资源 ;2.3 土地投放量分析 ;潜在上市量预判：未上市项目;潜在上市量预判：已上市项目后续体???;综上所述，虽然目前市场尚有361553.01平米存量房未售，未来还有新旧项目的陆续推出？; 1、以目前尧都区总人口78万人作为基数，以平均4人/户来预算将有19.5万户，平均每户需住房面积约120平米，整个尧都区需住宅面积2340万平米，以现阶段三、四线城市发展速度所产生的住房刚性需求约占总量的10%，将预计有234万平米的住房刚性需求，而具备着该需求又同时具备购房能力的潜在置业者约占总量的20%，既尧都区每年预计将消耗的住房需求为46.8万平米。 2、按近三年来的住房销售量来预估，如右图所示，尧都区平均每年将消耗商品住房47.2万平米。; 综上所述，尧都区每年将产生具备购买能力的住房潜在需求量约在47万平米左右，外加部分临汾市所辖市县及外地置业者来尧都区置业的需求量，预计每年将有60万平米左右的需求量产生。而这些需求量预计将有50%以上前来本区域购房置业，因此预计本区域每年即将消耗30万平米的商品住房。而目前市场的存量约有36万平米，如无新旧项目的新推盘量仅够一年市场的消耗。