地下封闭(回填)空间典型案例分析课件.pptVIP

地下封闭（回填）空间典型案例分析 建管处 2016年4月1日 在建筑项目的设计图文中，地下或局部被掩埋的楼层中往往出现一些四周有围护结构，顶部有顶盖但无法到达的空间表达，此类空间一般标注为“回填土空间”、“封闭空间”或“结构回填空间”，在设计体系中，此类封闭(回填)空间不可到达，且不承担使用功能。 在2005版和2013版《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称《面积计算规范》）中，未对此类地下封闭（回填）空间专门进行条文说明和规定，但因为不可到达，不具备使用功能，根据《面积计算规范》的计算原则，此类封闭（回填）空间是可以规避建筑面积计算的，由此会带来相关建设配套税费的减免、配套设施的减配以及降低消防扑救等级等多方面有利因素，加上重庆系山地城市，地形本身存在高差，设计条件复杂，确有施工需要或符合工程惯例的必要，因而，建设单位易在建筑项目的地下或局部被掩埋的楼层中布置封闭（回填）空间。 地下封闭（回填）空间的由来 《面积计算规范》虽然没有关于地下封闭（回填）空间的专门条文说明和规定，但其他条文中可以看出，对于有顶盖、有围护结构的空间，应按其结构底板投影计算建筑面积。 同时，坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。 可见，对此类空间是否计算建筑面积的关键是看它“是否可以利用”。 地下封闭（回填）空间在规范中的定义 按照以上原则，在兼顾设计合理性和符合一般工程惯例的前提下，在建设项目方案中设计不可到达、不可利用的空间在理论上是合情合理的。但因为此部分空间从计算原则上是不计入面积计算基数的，在实际操作中，往往会成为建设单位规避建筑面积计算的手段。 规划部门若不谨慎对待，该封闭（回填）空间将有可能成为开发商宣传赠送的噱头，除扰乱正常的房地产销售市场秩序以外，一旦打开进行利用，将形成违法建筑，会增加后期执法的难度，引发信访和诉讼，存在极大的法律风险。 地下封闭（回填）空间的运用和管理风险 我市某行政区内有一建设项目，该项目于2011年通过招拍挂出让的方式取得土地使用权属，2012年在我局办理建设用地规划许可证，同年办理了方案审查意见书，2013年1月办理了建设工程规划许可证。 该项目由两地块组成，用地性质均为住宅兼容商业，容积率均为1.5，地块内主要布置以3-9层为主的多层和小高层住宅、一栋商业以及分别独立的地下一层车库。场地内地形最大高差约40米。 案例分析 在方案审查阶段，建设单位提出，因现状地形高差较大，为较少挖方、节约成本，住宅塔楼地下仅布置结构柱网，塔楼滴水线投影到车库的部分表达为封闭回填空间。 考虑到停车车位已按规定配足，且该部分封闭空间基本位于多层塔楼投影线下，本身结构柱网非常密集，使用价值不高，分局判断建设单位的诉求有一定合理性，办理了该项目的相关手续。 案例分析 2015年，该项目实施完毕后对外销售，小区业主向我局举报建设单位擅自改变建设工程规划许可证及附件、附图内容进行建设，存在违法修建地下室的行为。 经分局核查，确存在部分封闭回填空间已被打开作为赠送空间交由业主使用的情况。因存在擅自违反建设工程许可证附件、附图修建的事实，分局受理此案，对已打开的2000余方封闭回填空间作出对建设单位处以建设工程造价10%罚款的行政处罚决定，并将该部分接受处罚的封闭回填空间作为“其他”类性质予以了规划核实。 案例分析 分局将处罚的结果按程序告知举报人，该举报人以处罚标准适用条款不当为由，先后以信访和诉讼的方式向市规划局申诉其主张，同时还直接向住建部申请了行政复议。 住建部关于此案的行政复议决定是：将其他（架空层、转换层等）建筑面积核实确认为2000余方，部分事实认定不清楚，本应依法予以撤销，鉴于撤销该行政行为会对社会公共利益造成重大损害，可以不予撤销但予以确认违法。 案例分析 按照决定书意见，此案的败诉点，既有对此类违法建筑仅处工程造价10%的罚款存在量刑过低、适用条款不当的因素；也有对打开形成违法建筑的地下封闭空间，依法给予行政处罚后，没有责令其回填反而予以竣工核实的因素。 此案给我们的启示，除了需总结对处罚条款适用性的把握以外，追溯此类情况成因，也让我们意识到，若能在方案审查阶段，对地下封闭（回填）空间的合理性进行有效的判断，将从源头上尽可能的遏制后期违法建筑的产生。 那么，何为可