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关于中小城市发展城市综合体思索内容摘要：近年来，城市综合体已成为众多开发商青睐的商业地产模式，不仅北京、上海、广州等一线城市的城市综合体发展迅猛，二三线和部分三四线城市也将建造城市综合体当作城市发展的目标。在住宅地产被限的大背景下，作为商业地产主流的城市综合体成为未来发展趋势。但崛起的中小城市，不能照搬大城市的模式，需要找到适合自己的城市综合体发展路径。 关键词：中小城市 城市综合体 路径 城市综合体的涵义 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大多数市民认为一栋栋集多种功能于一体的建筑加上大型停车场便组成了商业综合体，提到城市综合体，他们会联想到“写字楼+大型购物中心+多层地下停车场+住宅”。 城市综合体是由多种房地产业态，通过建筑流线合理有机组织而形成的大型综合性建筑群体。它犹如一座城市的缩影，是城市发展到一定程度的产物，它反映城市的进步历程，也代表了城市的精神文明，成为一个城市的重要标志。 城市综合体各种功能相互补充，相互借用，形成了有机的联系，集中高效地利用土地资源，充分体现城市的核心价值。相比于单一功能的建筑，一个成功的城市综合体，能直接拉动周边商业繁荣，带来强大的人流和商机，促进区域楼市的发展。它可以在共生、互利的前提下，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，最终实现多项功能的综合，形成互赢效应。 建设城市综合体的意义 （一）强大的聚合功能带来资源的重新整合 引进城市综合体建设模式，是促进土地集约化精细化利用、提升城市配套能力的途径。有专家认为，城市综合体是城市集约化发展中的一个典型现象，在一个相对完整而又有限的城市区域内集约紧凑地组织城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用，通过空间上的相互联系、彼此激发，建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而产生比自身功能更大的功效职能，带来“整体大于部分之和”的集聚效应，形成以商业为主导功能，多功能、集约化、高效率的城市商业空间。 “这种方式的运用意味着城市土地的使用将更加符合节约和集约用地的原则，通过土地功能的混合利用也会使地段价值不断提升”。随着项目的开发，其自身丰富的业态空间组合，互为依托、互为促进，共同分享彼此价值的提升，形成一个自成体系的全新价值平台，让各个子项互相配套、互为支持，最大程度地形成资源聚合共享，产生集聚效应及叠加效应，形成城市综合体特有的价值链网络。 （二）强大的聚合功能带来强大的辐射功能 城市综合体自身的聚合，会吸附周边的各项资源，从而形成更大的综合体，更大的综合体又带来更强的吸附能力。周而复始，从而形成更强大的辐射功能，并带动整个城市综合竞争力的提升。 （三）城市综合体代表城市的精神文明 城市综合体是城市的标志性建筑群，因功能聚合而产生的辐射力，因辐射而形成新的聚合，其自我持续繁荣发展的能力，使其具有较长的寿命、较强的生命力。随着时间的推移，它强大的聚合功能和辐射功能，使其影响的人群越来越大；影响人生活的广度和深度也不断加大；随着时间的推移，它逐渐成为每个人成长的一部分，从而成为城市不可或缺的一部分。 城市综合体除了强大的城市功能和缜密的物质结构，其核心作用还在于它多维地提升人的价值，从而提升整个区域的价值，最终提升整个城市的价值，不但成为城市的经济中心，而且还成为城市的精神家园。 城市综合体开发风险分析 城市综合体项目虽带动了区域经济的发展，但同时，也集聚了大量风险。城市综合体是多类型物业的集合，涵盖写字楼、购物中心、酒店、住宅等多种物业形态，集休闲、娱乐、办公、购物、居住等功能于一体的同时，其开发、运营及管理的复杂程度也是较高的。城市综合体的开发，上游是资金链，中游是开发环节，下游是经营和管理，这三个环节缺一不可，任何一个环节出问题都会影响整个项目的运作。其中，作为上游的资金链最为关键，若资金链出现问题，将会对整个项目的开发带来严重影响。而由于融资渠道的限制导致的城市综合体开发过程中出现资金链紧张的现象并不少见。 如何解决城市综合体开发的资金瓶颈，如何进行城市综合体的定位及运营管理，都是比较关键的问题。但是我国城市综合体的商业模式一直没有明显的创新，各开发商推出的产品大都大同小异，同质化现象严重。另外，城市过快发展城市综合体，如果当地的消费能力跟不上，就会造成一大批商业物业滞销，特别是在融资渠道收窄的背景下，房企的资金链会受到很大的考验，一旦出现问题就会引起诸多连锁反应。 中小城市发展城市综合体的策略 当下我国二三线城市，大部分都在开发城市综合体。被称为销品茂（MALL）的城市综合体在