第8章 评估技术在房地产评估中应用课件.pptVIP

普通高等教育“十五”国家级规划教材 高等院校本科财务管理专业教材新系;8.1 房地产评估特点 8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 8.5 其他方法在房地产评估中的应用 资产评估准则——不动产 第四十五条 本准则自2008年7月1日起施行 ;8.1房地产评估特点;8.1房地产评估特点;8.1房地产评估特点;8.1房地产评估特点;8.1房地产评估特点;小资料：第四章 评估方法 ;参考资料：市场法;8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用;8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用;8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用;8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用;8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用;[例]有一待估宗地G，收集到条件类似已交易宗地，具体情况如下：（以待估宗地为基准比较） A. 680×(100/101）×(112/110)× (100/101)×（105/115)=620 B. 750×(100/99）×(112/107)× (100/102)×（105/128)=638 C. 700×(100/100）×(112/112)×(100/101) ×（105/115)=633 G=(620+638+633)/3=630(元/平米);8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用;8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用;参考资料：收益法;8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用;8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用;8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用;8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用;8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用;[例]：某写字楼在未来5年内年租金为100万元，预计5年后变现价值为2000万元，销售税费为售价的5%,若投资者要求的投资收益率为10％，试评估该写字楼目前的价值。 ;[例]：某房地产公司2000.3取得一土地50年使用权，2002.3建成一写字楼，造价为2000元/平米，耐用年限55年，（残值率为2％）。目前，该类建筑造价为2500/平米。建筑物占地面积500平米，建筑面积900平米，月租金3万元。而实际当地租金为每月50元/平米，空置率10％；年管理费为租金的3.5％，维修费为建筑物重置价格1.5％，保险费为重置价0.2％，税金为建筑面积20元/平米，土地资本化率为7％，建筑物资本化率为8％。假设土地使用权届满，将由国家无偿收回。试评估给宗地2006年3月的土地使用权价格。 ;年总收益＝50×12×900×（1-10％）＝486000元 年总费用＝年管理费+年维修费+年税金+年保险费 ＝486000×3.5％+2500×900×1.5％ +20×900+2500×900×0.2％ ＝73260元 年房地产纯收益＝年总收益-年总费用＝412740元 房屋现值＝房屋重置价－贬值额 ＝房地重置价×尚可使用年限/总使用年限 ＝2500×900×44/48＝2062500元 房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率 ＝2062500×8％＝165000元 土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益＝247740元 土地使用权价值＝247740/7%[1-1/(1+7%)44] =3358836.15元 单价＝3358836.15/500=6717.67元/平方米;参考资料：成本法;8.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用;8.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用;8.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用;[例8－6]某开发区有一块土地面积为1000平米。该地块征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用费）为300元/平米,土地开发费为200元/平米，土地开发周期为2年，第一年投入资金的75％。开发商的投资回报率为10％，营业税率为5%，城建税率为7%，教育附加费率为3%，销售费用为土地售价的3%，银行贷款年利率为8％，试评估土地价值。 土地取得费利息＝300×1000×[(1+8％)2-1]=49920元 土地开发费利息＝200×1000×75％× [(1+8％)1.5-1] ＋200×1000×25％×[(