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附录三：中心区岗厦村河园用地及机电安装公司东山用地改建 研究报告 　　　　　 第一部分 岗厦村河园用地改建研究 一、现状概况： 1.1 改建范围 改建范围包括福田中心区21-1、21-2、21-3、15、14-2、18 地块，其东、南、西、北分别以彩田路、福兴路、金田路、 深南路为界，总用地面积401312平方米(约40公顷)。 1.2 土地利用现状 　　城市道路用地(不含规划支路)：172903.6m2 。 　　各地块用地(合计)：228408.4m2 。 其中：(1)已划红线用地：99031m2 (不含相互重复及地块红 线以外部分)。 　　　　　(2)规划社区公园：15-3、14-3地块 　　　　　　　　　　　　　 总面积：(40656m2 ) 　　　　　　　　　　　　　 (其中有12643m2 为已划拨用地)。 　　　　　(3)规划非居住用地：14-1、14-2地块： 　　　　　　　　　　　　　 总面积：13360m2 　　　　　(4)可拆建居住用地：21-1-2、21-2-2、21-3-1、18-1 　　　　　　　　　　　　　 　地块 　　　　　　　　　　　 总面积：62287m2 。 1.3 现状建筑： 现状建筑中由村民住宅、工厂及宿舍、办公楼、商业建筑(岗 厦食街)组成。 其中：(1)村民住宅409户，除去福华路已拆37户及已划拨红 线用地可拆迁的49户。本次规划共需拆迁约323户。 　　 包括(a)8号路、12号路，规划支路需拆60户 　　　　 (b)社区公园拆行70户 　　　　 (c)21-1-2、21-2、2、21-3-1、18-1地块拆迁 193户。 　　 平均每户建筑面积约：4层×120m2 /层＝500m2 总拆迁民宅面积约： 323户×500m2 /户＝ 16,1500m2 。 　　　　　(2)厂房：14幢(5～6层砼)4,7800m2 。 　　　　　(3)办公楼：路灯大厦(另计)其余为临时性，不计。 　　　　　(4)岗厦食街：(4层)10000m2 。 　　　　　　 小型电影院：一座25000m2 。 　　合计：总建筑面积：244600m2 　　　　　其中居住面积：184300m2 。 二、改建计划 2.1 方案一 村民就地安置，厂房及公建外迁，路灯大厦安排在18-5地块 重建。 　1)容积率 按拆建比1:3计,拆迁16,1500m2 民宅需建48,4500m2 新住宅, 　　 可建用地总面积：62287m2 ,18-1地块内需安排占地2500m2 的 11万伏变电站. 　 　　　　　　　　　　 484500 　　　　　 则：容积率＝ ------------ =8.10 62287-2500 　2)人口规模 以每户90m2 计，则新建住宅5383户，加福田旧村改办5幢住 宅：100000m2 11户，合计6500户，居住总人口：2.3万人。 　3)配套公建 　　参照居住区公建配套标准，该地区需配主要公建如下： 　　中学一所(原规划未配) 小学二所(原规划已配一所在21-3-1地块) 幼托4所(原规划已配21-2-2地块一所) 　　综合市场(原规划已配) 　　如考虑加配中学，则该地区容积率将突破10。 2.2 方案二 保持该地区容积率≤4，部分村民外迁，其余同方案以容积率 4计，可建住宅：59787×4≈24万m2 ，将有一半村民外迁。 2.3 方案三 收回部分已划拨红线，取消一块社区公园(14-3)，村民就地 安置，其余同方案一。 　1)建议收回福田旧改办及锦峰公司的3块地，21-1-2(部分)， 15-3(部分)、21-2-1(参见附图、⑤、④地块)，合计面积： 2,2060m2 。 　2)由于14-3地块已有划出3块围地红线，建议将15-2地块(福田 旧改办用地)挪至14-3地块南部，保证15-3社区公园的完整 性。 　3)建议收回的锦峰公司用地(21-2-1)考虑部分商住楼。 　　则：总居住用地面积：62287＋22060＝84347m2 　　　　减去2500m2 变电站用地，余81847m2 　　　　　　　　　484500 　　　　容积率＝ ---------- =5.90 　　　　　　　　　 81847 　　总人口：484500÷90×3.5＝1.88万人 　4)需配公建：小学一所，幼托二所。 2.4 方案四 在方案三基础上建议再收回福田旧改办的3块用地(14