商业地产商圈怎样划分-上书房信息咨询.pdf

商业地产商圈如何划分 商圈（trade area)概念： 商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。也可以说 成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域，或者是一个商业地产项目吸引消费者的有效 空间范围。 商圈的划分： 任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不 同。理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划没 有关系。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际 商圈（边缘商圈）。有的市场调查机构也将再细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第 四商圈。 核心商圈（primary trading area）约占50%——70%的人流量 次级商圈（secondary trading area）约占15%——20%的人流量 边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量 不同商圈内的人口数量： （一）核心商圈： 1、步行20 分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率 2、骑自行车 20 分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的 比率 3、步行 10 分钟能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共 汽车的人口占总人口的比率 4、乘坐小汽车 20 分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的 1 比率 （二）次级商圈： 1、步行20—30 分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率 2、骑自行车 20—30 分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人 口的比率 3、步行 10 分钟能够到达只要换乘一次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数 量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率 4、乘坐小汽车 20—40 分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人 口的比率 （三）边际商圈： 1、步行20—30 分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率 2、步行 10 分钟能够到达只要换乘两次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数 量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率 3、乘坐小汽车 40—60 分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人 口的比率 商圈调查的目的： 调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当项目地点的选择，商圈调 查的目的包括： （1） 了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等； （2） 确定产品组合及促销地点； （3） 分析商圈是否重叠 2 （4） 计算在某一地理区域内应开几家店； （5） 找出商圈内的障碍： A：道路设施不便 B：人口拥挤 C：人口过度拥塞 （6） 法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况 （7）其他因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、 供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次性补齐所需物品，及停车 场是否宽广等。 商圈范围划分确定： （1） 商圈范围： A：集中型商圈： 核心商圈半径在2000 米以内，次级商圈半径在2000 米—5000 米之间，边际商圈在5000 米以外； B：分散型商圈： 核心商圈半径在500 米以内，次级商圈半径在500 米—1000 米之间，边际商圈在1000 米以外； （2） 马路之分界、凡超过40 米宽之道路市线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主