221灌庄减税金测算.docVIP

灌庄社区城中村改造项目工程效益测算 岱庙街道灌庄社区位于泮河大街以北， 南关路两侧，共有居民1912户，其中常住1212户。2003年灌庄社区旧村改造项目经市建设项目管理委员会批准并实施。旧村改造可利用土地436.35亩，一期工程占用土地 195.15亩，二期工程占用土地241.2亩，总规划用地436.35亩（见灌庄小区规划调整方案），原计划建设74栋住宅楼，住宅建筑面积32万平方米，公共建筑5.88万平方米。截至目前，一期工程已建成37栋住宅楼，两栋营业楼，完成建筑面积14.31万平方米，已拆迁580户居民，其中已回迁407户，未安置173户。二期工程已拆迁220户，未拆迁412户，共计632户，尚需回迁安置的共有805户，应回迁住宅11.3094万平方米,回迁公共建筑0.81万平方米。现就已完成旧村改造项目及待建项目成本效益分别测算如下： 一、一期旧村改造开发回迁项目成本测算（已完成） 项目概况：灌庄社区一期建设工程自2003年至今已完成六层住宅楼37栋，建筑面积14.04万平方米；沿街二层营业房二栋，建筑面积0.269万平方米，总建筑面积14.31万平方米，容积率1.1。该项目共拆迁居民580户、拆迁面积8.18万平方米，已安置居民407户，安置住宅面积5.7006万平方米，还有173户未安置；开发销售住宅面积8.3394万平方米，营业房0.269万平方米。成本分析及经济效益测算（捆绑打包联合改造模式）如下： (一)回迁工程总投入：回迁工程建安总造价＋小区配套费＋工程勘察、设计、监理等10项服务性收费＋拆迁费用＋减半计取的其他行政事业性收费＋不可预见费＋启动资金贷款利息=4275.5万元＋855万元＋171万元＋393.3万元＋142.5万元＋233.5万元＋114.6万元=6185.40万元 1.回迁工程建安总造价=住宅建筑面积×住宅平均建安造价=57006㎡×750元/㎡=4275.5万元 2.小区配套费=住宅建筑面积×150元/㎡=57006㎡×150元/㎡=855万元 3.工程勘察、设计、监理等10项服务性收费=回迁工程建安总造价×4% =4275万元×4%=171万元 4.拆迁费用=临时安置费＋搬家费＋委托拆迁费=57006㎡×3元/㎡×18个月+57006㎡×5元/㎡+57006㎡×10元/㎡=307.8万元+28.5万元+57万元=393.3万元 5.行政事业性收费=回迁住宅面积×减半收取的行政事业性收费=57006㎡×25元/㎡=142.5万元 6.不可预见费=（回迁工程建安总造价＋小区配套费+工程勘察、设计、监理等服务性收费＋拆迁费用＋减半计取的其他行政事业性收费）×4%=(4275.5万元＋855万元＋171万元＋393.3万元＋142.5万元)×4%=5837.3万元×4%=233.5万元 7.启动资金贷款利息=（回迁工程建安总造价＋小区配套费+工程勘察、设计、监理等经营服务性收费＋拆迁费用＋其他行政事业性收费＋不可预见费）×1/4×7.55%=(4275.5万元＋855万元＋171万元＋393.3万元＋142.5万元＋233.5万元) ×1/4×7.55%=6070.8万元×1/4×7.55%=114.6万元 (二)回迁工程总收入：结构差价收入+超安部分收入+储藏室收入-回迁收入税金=570万元+48.84万元+325.6万元-106.7万元=837.74万元 1.结构差价收入=回迁安置面积×100元/㎡=57006㎡×100元/㎡=570万元 2.超安部分收入=651.2㎡×750元/㎡=48.84万元 3.储藏室收入=407户×20㎡×400元/㎡=325.6万元 4.回迁收入税金=（570万元+48.84万元+325.6万元）×11.3%=106.7万元 （三）开发工程投入：12668.13万元 1.开发工程建安造价： ①开发住宅：750元/㎡ ②开发商业房：850元/㎡ 2.工程勘察、设计、工程监理等10项服务性收费：建安造价×4% ①开发住宅：750元/㎡×4%=30元/㎡ ②开发商业房：850元/㎡×4%=34元/㎡ 3.小区配套费： ①开发住宅：150元/㎡ ②开发商业房：150元/㎡ 4.行政事业性收费： ①开发住宅：50元/㎡（人防 25元/㎡、其它25元/㎡） ②开发商业房：55元/㎡（人防 25元/㎡、其它30元/㎡） 5.土地出让五项基金：土地出让基准地价×17%×容积率 ①开发住宅：48万元/亩×17%÷666.67㎡/亩÷1.1=111.27元/㎡ ②开发商业房：49万元/亩×17%÷666.67㎡/亩÷1.1=113.59元/㎡ 6.契税：土地出让基准地价×3%×容积率 ①开发住宅：48万元/亩×3%÷666.67㎡/亩÷1.1=19.64元/㎡ ②开发商业房