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第三章 市场比较法;第一节 市场比较法综述;第一节 市场比较法综述;第一节 市场比较法综述;第一节 市场比较法综述;第一节 市场比较法综述;第一节 市场比较法综述;第一节 市场比较法综述;第一节 市场比较法综述;第一节 市场比较法综述;第一节 市场比较法综述;第二节 搜集交易实例;第二节 搜集交易实例;第二节 搜集交易实例;第二节 搜集交易实例;第二节 搜集交易实例;第三节 选取可比实例;第三节 选取可比实例;第三节 选取可比实例;第三节 选取可比实例;第三节 选取可比实例;第三节 选取可比实例;例：有一栋砖混结构的住宅，建筑层数为7层，地区级别为7级，现空置。要求用市场比较法评估其出售价格，请从下表中选取合适的可比实例。;实例A，不适合做可比实例。因其为钢混结构综合大楼，房屋结构和使用性质与待估房地产不同。 实例B，不适合做可比实例。因为其出售时间是在3年前，距今相差太长，并且其地区级别为10级，与待估房地产的地区级别相差太大。 实例C，不适合做可比实例。因为其交易目的是出租而不是出售，在房地产的价格类型与待估房地产不同。 实例D，不适合做可比实例。因为其评估的目的是为了抵押而不是出售，抵押价值不能作为买卖价格评估的比较依据。 实例E，适合做可比实例。其各种条件和房地产使用性质、结构类型、地区等级、估价时间和价格类型等均与待估房地产的条件基本相符，是较为理想的评估实例。;第四节 可比实例价格修正;例：某宗房地产总价为3000万元。双方约定，从成交日开始分期付清，首付1000万元，余款一年内分两期付清，每隔半年支付1000万元。假设年利率为10%，请计算该房地产的实际价格。 该房地产的实际价格为： V=1000+1000/(1+10%)0.5+1000/(1+10%) =2863(万元）;第四节 可比实例价格修正;第四节 可比实例价格修正;第四节 可比实例价格修正;第四节 可比实例价格修正;第四节 可比实例价格修正;第四节 可比实例价格修正;例：搜集有甲、乙两宗交易实例， 甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32元人民币于一年后付清。 乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。 假设当时人民币的年利率为4%，假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于6.88元人民币。请将两个交易实例的价格统一到可比价格。;（1）统一付款方式。如果以在成交日期一次付清为基准，则： 甲总价=16+32/(1+4%)0.5+32/(1+4%)=78.15万元 人民币 乙总价=15万美元 （2）统一价格表示单位。统一采用单价 甲单价=781500/200=3907.5元/平方米建筑面积 乙单价=150000/2500=60美元/平方英尺使用面积 （3）统一币种和货币单位 甲单价=3907.5元/平方米建筑面积 乙单价=60×6.88=412.8元/平方英尺使用面积 ;（4）统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积=0.75平方英尺使用面积。则： 甲单价=3907.5元/平方米建筑面积 乙单价=412.8×0.75=309.6元/平方英尺建筑面积 （5）统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米=10.764平方英尺，则： 甲单价=3907.5元/平方米建筑面积 乙单价=309.6×10.764=3332.53元/平方米建筑面积;第四节 可比实例价格修正;第四节 可比实例价格修正;第四节 可比实例价格修正;第四节 可比实例价格修正;第四节 可比实例价格修正;例：某可比实例，成交价格为10000元/ ㎡，在估价调查中得知是利害关系人之间的交易，经分析，此交易比正常市场价格低5%左右，请对这个可比实例的价格进行交易情况修正。 正常价格=10000×100/95=10526.32元/ ㎡;第四节 可比实例价格修正;例1：某宗房地产的正常成交价格为10000元/ ㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。 卖方实际得到的价格=正常价格-卖方税费 =10000-10000×7%=9300元/ ㎡ 买方实际付出的价格=正常价格+买方税费 =10000+10000×5%=10500元/ ㎡ ;例2：某宗房地产交易，买卖双方约定，买方付给卖方9300元/ ㎡，买卖中涉