第3章 土地开发的.ppt

第三章 土地开发;法律依据;第一节 土地资源及其开发利用;3.土地理论 1).区位论：是研究人类活动寻找费用最小、利润最大的最优区位以正确安排其空间关系的学说。 2).地租理论： 地租：是土地的报酬或收益，土地所有者自营土地或将使用权让渡都要求取得利润，地价即地租的货币表现。 级差地租：是指土地由于其区位、基础设施条件，本身承载力或肥力及开发程度等不同而形成的差别地租。 在不同等级土地上投入等量资本或劳动产生级差地租I , 在同一土地上追加资本或劳动以提高生产力产生级差地租Ⅱ。 4.土地特性理论对房地产开发的启示 重视土地区位（地段）； 注意经济社会与生态效益的兼顾，合理使用土地； 节约用地； 房地产开发必须符合国情，有中国特色。;二、 土地所有权和使用权;3.所有权的主体 国家是国家土地所有权的唯一主体 农业集体经济组织是集体土地所有权的主体 4.所有权客体(仅指国家所有权) 在城市区域内的属于国家所有土地 城市区域内是指 ; (二)、土地使用权 国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让 国有土地有偿使用的方式包括： 国有土地使用权出让； 国有土地使用权转让； 国有土地租赁； 国有土地使用权作价出资或者入股。 土地使用权有狭义和广义: 狭义土地使用权：依法对土地的实际使用的权利,与土地的占有权、收益权和处分权等权利相并列作为土地所有权的组成部分。 广义土地使用权：是一个可以与土地所有权相并列的范畴, 由土地占有权、狭义土地使用权、部分收益权和不完全处分权等权利组成。;3.通过行政划拨取得的土地使用权 这种类型的土地使用权是通过行政划拨实现的,具有一定意义上的独立性质,其权益的含义比狭义土地使用权要广泛,但不如广义土地使用权充分,因此,属于狭义和广义土地使用权之间的一种类型 这种使用权只有在通过向土地管理部门补交地价以后,才能上升为广义土地使用权。;三、征地(土地征收) 1.概念：指政府按照法定的程序和条件，将集体所有的土地转变为国家所有，再将土地的使用权出让（或者划拨）给用地的申请者。 土地征收后，所有权由集体所有变为国家所有； 土地征收的主体是国家和被征地单位，不包括土地使用者。 ;2.征地权限 征收下列土地的，由国务院批准：　（一）基本农田；　（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；　（三）其他土地超过七十公顷的。 征收上款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。;3. 征地的费用 土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗补偿费 有关税费 ;四、开发用地取得方式;2.出让的年限 土地使用权出让的最高年限按用途分别确定如下: 居住用地70年; 工业用地50年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; 商业、旅游、娱乐用地40年; 综合或者其他用地50年。;3.出让的方式。 协议出让 (2000年取消房地产经营性项目用地的协议出让方式) 招标出让 拍卖出让 挂牌出让(02.7.1) ;各种方式适用范围 招标出让，有利于土地布局优化和重大工程较大地块出让，给出让方留有选择余地，综合考虑受让人情况 拍卖出让，适用于地块条件好、功能便利、繁华地段，方法简便易行，出让方不易控制最高价。 挂牌出让适用一般地段地块。;4.出让合同的效力 土地使用权出让应当签订出让合同, 土地使用者应按照出让合同的有关规定开发、利用、经营土地,未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,县或县以上人民政府管理部门可以根据情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途, 应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,重新签订土地使用权出让合同,并调整土地使用权出让金。 ;5.出让土地分类 生地 未经“七通一平”配套设施建设的土地，土地的受让方需自筹资金进行前期开发工作。 熟地 经过“七通一平”配套设施建设的土地。 6.出让的土地使用权仅指地上的使用权，对地下资源埋藏物和市政公用设施不在出让范围。 ;（二）土地使用权转让 1.转让的概念 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与等具体形式。 出售: 土地使用者将土地使用权转移给其他公民、法人，并获得土地使用权转让金的行为。 交换: 双方当事人约定互相转移土地使用权，其本质是一种权利交易。 赠与: 赠与人把所占有土地使用权无偿的转移给受赠人公的行为。;3.转让与出让合同的关系 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权转让行为无效。 土地使用权转让时,土地使用权出让合同载明的权利、