江苏沭阳苏州路南项目营销执行计划思路..docxVIP

江苏沭阳苏州路南项目营销执行计划思路前??言??专业化的楼盘操作模式对一个项目的成功运作所起的作用越来越大。随着行业发展成熟度的增长，社会分工会更细。经过十余年经验的积累，我公司形成了一整套成熟、规范化的操盘模式和管理方法。下文就爵士名城的营销推广做了一份较为详细的计划供参考，希望对贵公司有所裨益。??目? ?录一、项目营销周期划分与主要工作内容…………………… 1??二、广告宣传计划…………………………………………… 10??附：项目操作团队主要成员名录…………………………… 13??一、项目销售周期划分与主要工作内容??（一）项目销售周期划分??1、项目筹备期（2005年3月～2005年10月）??2、项目预热期（2005年11月～2006年3月，跨中国传统节日——春节）??——沭阳销售淡季推出预热，通过有效宣传，树立品牌形象，聚集销售能量??3、项目强销期（2005年4月～2006年6月）? ?——借年初市民购买力较强之时开盘并迅速进入强销阶段易形成火爆场面，为整盘销售打好基调。? ?4、项目持续期（2006年7月～2006年8月）??5、第二强销期（2006年9月～2006年11月）??6、第二持续期（2006年12月～2007年2月）??7、第三强销期（2007年3月～2007年5月）??8、第三持续期（20076年6月～2007年8月，跨中国传统节日——春节）??9、清盘结案期（2007年9月～2007年11月）??（二）阶段主要工作内容??? ???项目筹备期、预热期、第一强销期是楼盘操作至关重要的阶段，工作内容较为集中、复杂。在此就前三个阶段做详细安排。??1、项目筹备期（2005年3月～2005年10月）??（1）项目定位研究——代理公司主导完成。定位内容：??? ???◎目标客户群体定位、目标市场定位。??? ?? ?? ?? ?高收入客户群体——高端市场??说明：充分立足于沭阳。沭阳高端产品即真正的豪宅，特别是景观塑造到位的社区是我们立足的根本。主要目标客户群组成：沭城经商人士、下面乡镇在沭经商人士、到沭城安家落户的富裕阶层、沭城政府公务人员、企业高级管理人员等。??? ???? ???◎细化产品定位工作，如风格、物业形态、户型结构、户型配比等。主要定位思路：??功能定位——居住为主，集休闲、娱乐、观景于一体??说明：地块周边配套资源的稀缺性及当地市民对优美景观社区的向往，一座综合性的高尚景观小区是最适合??本案的规划设计构想。??物业形态建议——经济型别墅、排屋、错层（花园洋房）为主??市场背景说明：市场上产品同质化现象学严重，且销售形势不容乐观。今年在沭城东将会涌现几个大盘，如迎宾花园、迎宾家园、水木年华、东方明珠等，主要为高档公寓，其中水木年华大部分物业为别墅，是本案未来最主要的竞争对手。而且，城市发展大势在城东是不可动摇的。因此，本案在物业形态的定位上着眼高端市场上的尖端产品——别墅为出发点。??设计控制建议：??设计控制〖独立别墅〗A 〖联排别墅〗B 〖排屋〗C 〖花园洋房〗D 商业配套??面积控制（㎡） A≤260 B≤200 160≤C≤180 115≤D≤135 ——??总价控制（万元） A≈65??B≈40 C≈30 D≈18～25 ——??比例控制（%） A≈4 B≈6 C≈50 D≈20% ——??容积率控制小于0.8??建筑风格建议——英式风格??说明：外立面红与黑两色交融，在优美的景观环境衬托下赏心悦目。两种色调是英式建筑常用色调，建议使用高级进口环保涂料；空中花园与地面花园综合应用，让业主都能拥有自己的私家花园，沐浴阳光、与亲人、朋友共欢笑。同时，将建筑融入景观，各组团间用道路或景观广场、绿化带做成隐性分隔，做到隔而不离，和谐统一。??景观规划建议——皇家公园经验借鉴??说明：英国皇家公园是英国最具特色的园林景观，小桥、流水、喷泉、腊象等有机分布，既有景观，又有文化氛围，融文化与景观之中。本案着力塑造英式园林景观，让人不用远渡重洋，就能体现原汁原味的英伦异域风情与文化精髓。另外，沿河可打造成河滨公园，吸引人流，同时有效提高项周边环境价值。??配套设施建议——特色配套体现生活品质??说明：特色配套设施是体现小区生活品质的一个重要方面。在满足基本的高档社区的生活与社交要外，建议引进具有英国风味的餐厅、酒吧、大型高级会所、桑拿浴室、腊象陈列馆等，让业主就像生活在远隔外里的英国一样，体验一种真正的异域生活情调与品质。??物业管理建议——智能化、专业化、亲情化的物业管理??说明：物业管理是反映社会生活质量的重要层面，与业主息息相关。建议运用智能化加强小区的安全与科技含量，与时代相随；专业物业管理公司用完善的管理与服务，让业主感觉爵士名城是安家之所，更是融融亲情之都。??产品定位是楼盘宣传