价格破坏!不认输的房地产场最近打开信箱仍然看到很多的中古户.PDF

價格破壞!不認輸的房地產市場 最近打開信箱仍然看到很多的中古戶銷 DM，為了瞭解房地產變冷後的市況反 應跟房價的走勢 ，不禁算一算仲介的中古屋開價 ，跟過去比起來只有降5%，甚至 10%，價格反應仍然不夠務實 ，仍在開夏天的行情，真的想買的人看了簡章之後， 發現價格沒有什麼降，沒動能去看屋 ，仲介需要跟賣方坐下來好好溝通 。這還不 能夠反映真正合理價 ，台北市房地產有一個非常奇特的現象，預售屋開春後有一 些成交量 ，成交價格跟過去比起來是相對低的，已經務實在反應市場價格了 。 猶記得 2016 年初時 ，代銷業說，市場已經看到一群蝴蝶飛過來了 ，但一群蝴蝶 搓一搓沒有一隻春燕的重量 ，這個情況在今年一樣又看到了，稍有買氣就認為春 燕來了 ，但是你我心知肚明，其實這個市場是價不降 ，量不出；量不出，不見底， 會有微溫都來自於讓利。 從去年初的讓利個案 ，到年終的讓利個案 ，銷售很好的幾乎都是跟原來的價差打 了大概八折，不管是在蛋白區或蛋黃區都足以吸引一些潛在的剛性自用型買方， 才換得相對微薄的量 ；也記得去年初時，就很多專家學者包括業界都預測去年房 市會落底 ，我的回答是:聽說ㄚ花嫁給了富二代 ，答案是什麼心裡明白，今年還 是一樣看到年初微熱、增溫的成交量，又在想今年應該會落底，一路在猜測落底， 我的回答是 ，聽說川普會來臺灣訪問 ，答案也是大家心裡明白 。 量是價的先行指標 ，量要是不出來，價要再上的機會並不太大，最近出現的奇特 現象就是中古屋價格還掛在高檔 ，可是非常好玩的是當預售屋的價格 ，賣到新成 屋的價格 ，新成屋就賣不掉了；而新成屋在賣中古屋的價格，中古屋就掛了，這 樣奇特的現象幾乎就是預售屋在賣中古屋的價格，那中古屋怎麼可以賣得掉?那 就是一個非常重要的價格破壞 。 從各地市政府公開招標的土地市場看出來 ，重劃區的土地落到 60 萬標掉了 ，甚 至蛋白區的 40 萬 ，中南部若以這樣的價格，在蛋黃區的房價又如何可以拉到跟 麵粉價一樣?麵 包價賣的跟麵粉價一樣 ，也就是說當土地是在 60 萬 ，在當地買一 個建坪價 60 萬的房價勢必是被套牢 ！房價顯然不合理，因為一坪土地可以換四、 五坪的房子 ，而麵 包中的麵粉死掉了 ，這樣的話 ，當然是寧可買土地而不是買房 子 ，寧可買麵粉也不會買麵 包 ，這樣的情 其實各仲介網站也好 、店頭也好 ，撒 再多的 DM，當然是乏人問求 。 這個情況反應表市場的供 需及人性問題 ，屋主心態仍停留在三年前房市高峰期的 價格 ，而不願隨低迷的市況調降賣價 ，寧可掛在網上三個月 、半年 、甚至更久 ， 也不願 降價求 ，不認輸心態很強 。房地產要高檔，全 台的成交量要超過 40 萬 戶，若在 30 萬戶以下其實仍在走盤跌趨勢 ，等於是未落底 ，落底應該是在30 萬 到 40 萬戶，而所有成交量仍要去扣除過去預售屋變成新成屋成交的量，估計每 年都平均在 12 萬戶 ，換句話講是中古屋的交易量必須要超過 30 萬戶 ，加上新成 屋交屋的 10 幾萬戶 ，整個房地產才會熱，但新成屋加上中古屋的量一兩年內不 易破 30 萬戶 。 而這個熱表示 需求方大過供給方 ，造成房價的上揚 ，這是一個市場供 需的現象 ， 當供給量大過需求量 ，剛性量回到30 萬戶以下 、10 幾萬戶的話 ，今年勢必又在 走盤跌 ，而這個戶數也不容易超過 30 萬戶 ，因為真正中古屋買賣的成交棟數仍 低，低利率讓大部分的人願意守著空屋 ，等待下一次的景氣來臨 ，這個景氣樂觀 保守要七 、八年，若景氣不如預期 ，加上利息增加後 ，可能會使盤整的時間縮短 ， 賣壓會加大 。 目前政府所推的持有稅 、房屋合一稅 ，加上大筆買賣不得用現金 ，皆要用銀行匯 款 、支票支付 ，規避大筆資金洗錢 ，讓市場可以操作 的空間越來越小 ，政府關心 的不是讓市場慢慢好起來 ，而是慢慢死掉，所 以應該趁大家還在守著明天會更好 的期待心理 ，趕快 賣掉換錢 回來。也許接下來的盤跌會讓整個市場買賣的交易量 更低 ，市場、買方、賣方三方都在比耐心 ，而政策正一步步在加速價格的崩壞 。 1997 年亞洲金融風暴 ，放款利率 7%多，是 目前放款利率的 4 倍 ，擁有房地產變 成一個沉重的負擔 ，因為不再增值 ，而持有成本 、貸款負擔沉重 ，投資人不願介 入 ，建商選擇放棄房地產 ，等待造成重大的傷害 ，造就銀行手上一堆斷頭擔保的 房地產 ，幾乎壓垮 了台灣金融業 ，而也