都市农业区土地变更与开发经营策略研议--以高雄市农业区为例.pdfVIP

都市農業區土地變更與開發經營策略研議--以高雄市農業區為例 都市農業區土地變更與開發經營策略研議 --以高雄市農業區為例 顏聰玲 摘 要 土地為達有效利用並配合國家整體政策發展，土地整體開發益顯其重要性 ，而依據台灣都 市計劃法規定公共設施用地應以一般徵收、區段徵收 、都市更新或市地重劃取得 。高雄市政府目 前正積極推動高雄市農業區土地之土地使用分區變更 。惟開發策略之良窳，將決定開發之成敗， 因此有關農業區之使用現況、現住居民配合意願、評估開發策略之財務可行性及拆遷戶安置計畫 等，皆為農業區土地開發策略成功之重要考量因素 。因此本研究提出區段徵收之權變方式，導入 不動產開發管理策略構想 ，建議引進開發商整體規劃開發，並由其專責土地所有權人意見處理與 居民安置等事宜，而政府則居於督導立場協助開發商處理相關業務。若能完善處理 民眾的溝通與 縝密的計畫執行，相信農業區土地的變更與開發經營管理將能有具體之成果 ，同時亦可建立未來 土地開發示範模式，全力塑造優良投資經營環境與創造多贏之局面。 關鍵詞：土地開發、區段徵收、抵價地、不動產開發經營策略 一、 緒論 （一）研究動機 為配合經濟快速發展與提升生活品質，因應產業變動與人口都市化需求等因素，使土 地有效利用並配合國家整體政策發展 ，土地整體開發益顯其重要性。然配合都市計劃進行 的整體開發土地區塊通常含有相當程度的私有土地，黃俊哲（2007 ）依據台灣都市計劃法 規定公共設施用地應以一般徵收、區段徵收或市地重劃取得。唯近幾十年來地價大幅上 揚，造成民眾以補償地價不足對抗整體開發案，致使開發案一再延宕。但相對而言，台灣 地區土地整體開發方式中，以抵價地模式舉辦區段徵收已有二十餘年，成果斐然1 ，因此 為求都市整體發展需要，運用適宜的土地開發政策手段進行開發，仍是政府應積極思考之 重要課題。 北高雄市之發展以內惟埤文化園區為中心， 自民國81年變更都市計畫，成為全市第 一個全區實施都市設計審議的區域，經過10年來的審議機制運作，內惟埤文化園區特定區 已逐漸成為高市及南部都會區優質的居住地區。早期本區原本人煙稀少，在民國52年間劃 設為工業區後始開始發展，經過市地重劃後，在發展過程的陣痛期間，曾經因廢棄工廠林 立，幅員廣大乏人維護管理，而淪為各式廢棄物違法任意棄置偷倒的露天棄土場，直到市 崑山科技大學不動產經營系講師 ，台南縣永康 市大灣路949號 e-mail:grace@mail.ksu.edu.tw , tel:06-2050966. 1 都市農業區土地變更與開發經營策略研議--以高雄市農業區為例 政府大力推動重劃開發及執行都市設計審議機制之後才全面改觀。配合高雄市立美術館的 設置，並隨著高雄市都市發展的生活機能調整，朝向人文、經濟並重發展，因此市府將該 區由工業區變更為公園、住宅、商業等用地，劃設為居住與文化休閒功能為主的優質住宅 社區。近年來隨著高雄市都市發展的趨勢，內惟埤文化特定區配合高雄捷運、高鐵、鐵路 地下化工程、農 16新行政中心等重大建設，帶動鄰近區域蓬勃發展，然而本區鄰近地區 尚 存有一農業區 ，即為都市計畫農21地區，正位於高雄市北向發展主軸上，面北為農 16地區， 西向為優質之內惟埤文化園區及水岸住宅區，東向則為博愛路沿線商業區及住宅區 ，周邊 地區皆已發展成熟且人口密集。鄰近道路如博愛一路、大順一路、中華一路等，皆為高雄 市的重要運輸動脈，另外捷運及輕軌路線，亦距離不遠，故交通十分便捷，日後若開發完 成，極具發展潛力。農21因南面緊臨愛河岸，承續高雄市近年來不斷推動的愛河改造計畫， 如景觀改造工程、愛河溯航計畫、自行車道、人行步道、生態工程等，都市綠帶已逐漸成 形，而本區若未開發十分可惜 。 為使都市發展具整體性且能接續都市綠地