济南市腊山北路二建项目研究报告20121011.ppt

地产发展中心 济南市腊山北路二建项目研究报告 地产发展中心 2012年10月11日 3 本项目机遇及风险点分析 汇报内容 2 项目区域住宅市场分析 1 项目本体分析 一. 项目本体分析 项目技术指标 项目总建筑面积7.58万平方米，容积率1.9，其中地上建筑面积5.62万平方米，规划物业类型有小高层和多层 项目规划及技术经济指标情况表 指标名称 单位 数值 规划户数 户 631 规划用地面积 万㎡ 2.987　 总建筑面积 万㎡ 7.58 其中 地上建筑面积 万㎡ 5.62 其中 小高层建筑面积 万㎡ 4.29 多层建筑面积 万㎡ 0.88 配套公建面积 万㎡ 0.45 地下建筑面积 万㎡ 1.96 地上容积率 —— 1.9 地下容积率 —— 0.66 建筑密度 % 35 停车位 辆 505 其中 地上停车位 辆 50 地下停车位 辆 455 下图：二建对本项目的规划图 项目宏观区位 项目与济南西客站距离3公里，距腊山立交桥2.1公里，站在整个济南市的角度上考虑，本项目大的区域认可度较低 本项目 济南西客站 腊山立交桥 3公里 2.1公里 项目微观区位 项目距离经十路较远（1公里），且与周边成熟项目并不直接相连，周边当前多为村落、厂房，区位微观环境相对较差 经十路 外海现代花园 实力荣祥花园 本项目 1公里 二. 项目区域住宅市场分析 * 项目周边4公里内共有5个在售项目，多数为国内一线企业开发 项目分布 绿地新里爱丽舍公馆 本项目 外海.中央花园 恒大雅苑 中建.锦绣城 绿地国际花都 待售 在售 3公里 * 项目周边项目规模普遍较大，项目规模集中在66—160万平方米之间 项目规模 绿地新里爱丽舍公馆 本项目 外海.中央花园 恒大雅苑 中建.锦绣城 绿地国际花都 待售 在售 体量：66万㎡ 体量：80万㎡ 一期体量15.6万㎡ 体量：108万㎡ 体量：160万㎡ 周边项目成交均价集中在5700—6800元/平方米 项目价格 绿地新里爱丽舍公馆 本项目 外海.中央花园 中建.锦绣城 绿地国际花都 均价：6500元/㎡ 均价：6000元/㎡ 均价：6800元/㎡ 均价:5700元/㎡ * 周边项目户型以80—100平方米两室和100—130平方米三室为主 项目户型 绿地新里爱丽舍公馆 本项目 外海.中央花园 中建.锦绣城 绿地国际花都 两室：86㎡ 三室：110—130㎡ 两室：90—100㎡ 三室：100、130㎡ 两室：80㎡ 三室：105—140㎡ 两室：85—90㎡ 三室：100—115㎡ 四. 项目机遇及风险点分析 * 1 项目机遇点 项目机遇（1） 产品方面：本项目53-72㎡之间的一室一厅户型，抓住了周边项目的市场空白，填补了周边项目的市场空缺 占比 68.8% 434 户数 25889.13 90m2以下套型建筑面积（㎡）（53-72㎡） 31.2% 197 户数 25833.21 90m2以上套型建筑面积（㎡） 下表：本项目建筑面积、户型配比统计 * 2 项目风险点 项目自身产品 项目周边市场竞争 项目车位销售 项目自身方面：项目小高层户型以两梯五户及两梯四户户型为主，整体户型较差，与周边绿地、中建等项目设计优秀的项目难以抗衡 项目风险点（1） 户型朝北 所有中间户均为“暗卫” 边户客厅全部朝北或者朝东、朝西 卧室紧邻电梯井 项目市场方面：项目周边一线房企开发的大盘林立，竞争激烈，在周边客户基数短期内难有较大改善的情况下，本项目面临极大的竞争压力 项目风险点（2） 绿地新里爱丽舍公馆 本项目 外海.中央花园 恒大雅苑 中建.锦绣城 绿地国际花都 待售 在售 体量：66万㎡ 体量：80万㎡ 一期体量15.6万㎡ 体量：108万㎡ 体量：160万㎡ 项目风险点（3） 车位方面：项目90㎡以下（53-72㎡）户型为434户，按照规划要求的1:0.8车位配比，上述部分需要配比347个车位，上述车位后期的销售将面临极大的难题 455 地下 434 户数 25889.13 90m2以下套型建筑面积（㎡） 505 合计 50 地上 车位 197 户数 25833.21 90m2以上套型建筑面积（㎡） 下表：本项目建筑面积、户数、车位数量统计 地产发展中心