房地产20年京城楼市是怎样炼成的.docxVIP

?京城楼市是怎样炼成的话说十八年前，干多干少旱涝保收、熬年头提拔分房的福利政策取消，从此货币买房成为人们获得居所的主要来源，住房的建设成为了中国经济新的增长点。旧格局被打破，意味着新秩序的开始，十八年来，各种类型的商品房社区为了吸引持币待购者的目光，使出各种解数；各种配套政策，或为市场添柴或为市场降温，始终操控市场于股掌；买房人从排斥、观望、盲动一直到抓狂、后悔乃至冷静，房子始终成为他们生命中不能承受之重……政府、开发商、买房人，再加上银行、二手市场等辅助因素，楼市形成了，让人们既爱又恨的楼市传奇也正式拉开了帷幕……????楼市前传?取消福利分房?楼市应运而生????1998年，是中国房改进入实质性阶段的一年。时任国务院总理的朱镕基宣布：“住房的建设将要成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革，让人民群众自己买房子。”????朱镕基的话，宣布了“福利分房”时代的终结。从此，中国的住房分配，完全走上了商品化的道路。1998年6月，国务院决定，党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化。????福利分房被叫停的动因，实际上是国家需要通过全民住房消费拉动经济增长并带动其他产业链条更长的消费。1998年7月，国务院发出《关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。通知要求，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。要全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于百分之五，有条件的地区可适当提高。要继续按照《房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督》的原则，加强住房公积金管理工作。????通知指出，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价格商品住房。住房供应政策具体办法，由市（县）人民政府制定。????据很多人回忆，通知下达的那年年底，很多企事业单位都在抢福利分房的“末班车”，集资建房也加快脚步。????北京地产界资深人士季满如向北青报记者介绍，1998年住房改革还有一个重要的背景：亚洲金融危机。????“当时中国的经济发展速度不像今天这么快。要拉动经济必须靠大量投入，国家GDP7%、8%的目标，如果不靠新的经济增长点拉动，是很难保证的。因此，当时以住宅产业拉动内需的目标非常明确。毕竟住宅建设的产业链很长，涉及几十个行业，建材、化工、钢铁等，都能拉动经济增长。而且在买房以后，家居、家具、家电，又能带动很多行业。如此一来，投资与消费双重拉动，对国家经济与百姓生活是双赢的局面。”????而当时的北京房地产市场，住房商品化已经领先于全国。除了只能卖给外国人的涉外楼盘（即外销房），还有早在90年代初，很多单位福利分房后，都能匀出一部分卖给非本单位职工的房产，这就是住房商品化的雏形。????楼市正传?打破内外销房界限?楼市从此统一????“当年住房商品化提出后，很多最后的配套政策、经验教训、操作手法，都是跟当时的外销房学的，因此，外销房对北京房地产市场具有不可磨灭的贡献。”时任北京罗马花园销售总经理的卢明告诉北青报记者。在内外销界限打破后，才有了双方的融合，北京地产界才真正意义上有了售楼处、推广、分期付款、租金回报等等营销手段，才真正意义上形成了楼市。????福利分房时代的住宅格局????在1998年之前，北京住房市场大体存在三种类型：????一、福利分房。大多数老百姓不会考虑买房，基本是熬工龄等分房。????二、商品房。基本是单位分房后匀出一些在市场上出售，成为单位的额外营收。由于很多单位建房都在黄金位置，因此很多没有单位背景的商人、演员成为最早商品房的购买者，而大多数老百姓是不敢购买的，因为对产权存疑，担心还是福利分房的变种。因此，最早买商品房的那批人，就成为人们眼中的“有钱人”和“敢第一个吃螃蟹的人”。据一位住在方庄的同事讲，那时候，单位分房的人发现自己单位对外出售的房价居然达到了“惊人的”3000多元/平方米，“恨不得把自己的房子卖了，大赚一笔，自己租房子住”。????三、外销房。当北京的商品房价还在每平方米三四千元的时候，外销房的价格已经在每平方米10000元至15000元之间了。据卢明回忆，那时候，港台、韩国、新加坡人是北京外销房的主力购买人群，即使对国内一些所谓有实力人群，外销房也是他们高不可攀的梦想。那时候，没有太多国人会认为房子怎么能花几百万去购买。普通的商品房4000