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商业地产之辨 时间：2010年10月26日 名词解释：商业地产概念有广义、狭义之分，从广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性的物业形式，包括写字楼、会议中心，以及商业服务业的经营场所等。而狭义的商业地产概念，是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、健康服务、休闲娱乐设施等，商业地产的开发模式、融资模式、功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等等房地产形式。本文中探讨的主要是狭义的商业地产。 当前的商业地产投资是否存在过热的现象？ 2004年，我国商业地产发展投资增幅高于整个地产平均水平，据国家统计局数据显示，2004年1—11月，全国房地产开发投资9526亿，同比增幅是28.9％，商业用房增长34.7％，商业用房的投资增幅大大高于全国整体地产的投资增幅水平。从月度变化情况看，2004年2—11月，全国商业营运房月度投资呈下降趋势，并在一定程度保持平稳。另一方面，部分地区空置率居高不下，空置率是衡量一个地区地产市场供求情况的重要指标，根据全国40个重点城市调查显示，重庆市商业用房空置面积高居全国榜首，广东的商业用房空置全面上升，上升幅度达22％。 面对这样一组事实和数据，我们自然会产生这样一个疑问，当前的商业地产是否存在投资过热的问题？ “商业地产投资不是一个简单的冷热的问题，拿北京来说，北京的商业地产可以说是总量已经不少，而且接近于饱和状态，但如果从区域分布角度分析，则应该说还有很多需要发展的地方”。已经做了20多年城市经济研究的中国社会科学院研究员刘维新谈到这个问题，可以说是认识独到。 刘维新还举了一个典型的例子，北京某个繁华的地区曾一度同时出现4、5家百货店，虽然名字不一样，但是内部的商品大同小异，服务也相差无几，所以结果可想而知，几年下来，目前只有一家店存留下来，其他几家早已不知踪影了。 刘维新进而指出，商业地产的投资热潮是同整个国家的国民经济的发展密切相关的，很多商业地产是伴随着旧城改造出现的，现在成为一个社会热点问题，是同商业地产的投资回报率比较高有直接关系。国外大的商业中心都在郊外，这是同当地的经济环境相适应的，目前我国的商业中心也在向这个方向发展，另外，在商业地产的开发过程中，我们一定借鉴先进国家的经验，比如，日本在商业地产开发方面的经验是“团地再生”，即在保持原有商业形态的基础上，不断完善商业功能。至于商业地产目前是否过热的问题，只能说个别地区确实存在着这样的苗头。 “目前，从全国范围内来看，确实在不同的城市间对商业地产的开发存在跟风现象，现在的商业地产项目动辄就是3.5万-20万之间，甚至有的达到了70万平方米，有些开发商只是看到了商业地产的高回报，而对于后期的经营、管理却缺乏一个系统的认识，实际上，商业地产的经营管理是需要经验的叠加这样一个长期过程的。当然，如果依据国际经验来看，比如，美国人均商业面积为1.7平方米，香港为1.3，上海为1，北京为0.7，从这个意义上来看，内地还是有很广阔的发展空间的。” 负责国家级项目《奥运商业地块项目》全案策划工作、国家重点工程《东华国际广场》全案策划及招商、大型社区商业项目《远洋山水》全案策划的总经理蔡宇翔面对这个问题，喜欢用数据分析的方法来给出答案。 商务部公布的资料显示，东部沿海地区，社会消费品零售总额占全国比重为36％，商店网点在全国网点的比重高达62％，西部地区的消费品零售总额占全国比重的17％，零售网点占全国零售网点比重不足16％。特别是农村、城乡接合部和新建居民区的商业设施严重不足。在商业地产的投资结构上，普遍热衷于底商、大型购物中心和商业街，商业地产投资的业态不尽合理。 　　2004年3月份商务部在全国十个大中城市做了一个调查，调查显示2003年1月至11月全国商业建设投资额1000亿元，面积是2000万平方米，同比增长40％，一些地方盲目建设大型设施，这些过热苗头对中小城市发展带来很大的压力，成为引发金融风险和贷款风险的潜在因素，也容易造成同质化竞争、环境污染、加剧城市交通紧张等问题。??人民币升值预期会否对商业地产产生影响？ 　　?刘维新院士认为，目前国际上对人民币升值的压力很大，但是中国不会屈服于美国和欧洲的压力，近期盲目升值。因为从国际经验来看，日本就是实现日圆升值后，导致日本经济泡沫的破灭，导致10年的经济停滞，直到现在还没有复苏。当然具体到商业地产上，从投资环节分析，升值预期对合资和外资的开发商会有影响，因为这必将导致投资成本的增加，降低他们投资中国的兴趣，从流通环节分析，由于有升值预期的存在，所以大量的外资机构也在购置大量的商业地产，这里既有他们看好中国经济宏观发展的要求，也有自身使用需求，同时也有投机性的需求，这些综合因素导致了商业地产的需求高速增长