高速公路土地评估方法探讨.PDFVIP

高速公路土地评估方法探讨 钟玉燕 （广东中地土地房地产评估咨询有限公司，广州，510075） 摘要：根据高速公路土地资产的特性，阐述了高速公路土地估价的特点及适用的方法，并对 估价操作过程中应注意的问题进行了探讨。 关键词：高速公路；土地评估；评估方法 高速公路属于比较特殊的资产，现有评估资产价值的理论方法很少对此类用途的 土地评估进行研究。当前，我国的高速公路路网在建设规模上呈日趋扩大的趋势，由 此带来的土地资产价值量化的需求及问题逐步显现，特别是在企业重组改制或资产转 让等经济活动中，对高速公路土地估价提出了实际工作需求。因此，作者认为有必要 对此类用地的评估方法进行研究，根据高速公路建设用地的特点进行分析，探讨土地 评估方法以及评估中应注意的的问题。 1.高速公路土地资产特性 与其他土地资产相比，高速公路具有鲜明的特性，这是由高速公路的准公共物品 和自然垄断的经济属性以及高速公路独特的行业特点所决定的。一般而言，高速公路 资产的特性主要有以下六个方面：1）规模巨大；2）所有权与经营权分离；3）带状 分布；4）道路、土地的合一性；5）长期使用性；6）位置的固定性。 2.高速公路土地资产评估特点 高速公路资产需要由专业人员进行评估。高速公路土地资产评估是根据有关数据 资料，通过采用科学合理的评估方法对高速公路土地在一定时期内的价值和价格进行 预测、估计和判断的过程。由于高速公路资产具有特殊的经济属性，因而高速公路资 产的评估具有与其他资产评估所不同的特点： 1.高速公路资产评估具有道路、土地分估的特点； 2.高速公路资产评估是对高速公路资产权利利益的评估； 3.高速公路资产评估应充分考虑其市场供求情况的特殊性； 4.高速公路资产评估的对象是预期收益。 3.高速公路土地评估的方法 由于高速公路具有以上的特点和特性，决定了高速公路土地资产适宜采用收益还 原法和成本法进行评估。 3.1 总体技术思路 评估时要根据项 目评估目的和特点进行分析，选用收益还原法及成本逼近法两种 方法进行评估的总体技术思路图如下： 1 资料的调查与整理分析，确定评估相关参数 年经营收益的计算 土地取得费及相关税费 土地开发费的计算 年经营总费用的计算 利息的计算 成 收 年经营纯收益的计算 本 益 利润的计算 非土地资产纯收益的计 逼 还 算 土地增值收益的计算 近 原 土地纯收益的计算 土地使用年期修正的测 法 法 算 折现年期的确定 土地区位修正的确定 土地价格的计算 土地价格的计算 选用适宜方