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关于房地产造价问题探析【摘要】随着同质化竞争的加剧，工程造价控制成为了房地产企业赚取利润的主要途径。房地产企业要求房地产项目工期短、投资效益好，能够对项目投资的费用进行有效的控制，从施工技术、材料使用、工程招标等多方面降低工程造价，从而提高对房地产的投资效益和社会效益。对于房地产成本的控制，主要可以从土地成本、前期费用、管理成本、财务费用、工程成本、营销成本六个方面着手。土地成本和工程成本所占的比例是最大的，也是房地产造价应该考虑的重点因素。本文将从房地产造价失控的原因、影响房地产造价的因素、房地产的造价控制途径三个方面展开探讨。 【关键字】房地产造价；工程成本；控制途径 在房地产的建设工程项目管理中，必须要在确保工程质量的前提下，有效的进行房地产工程造价控制，尽可能的降低工程造价。建设工程造价实际上就是指在某项工程建设上所花费的全部费用。即建设项目投资中固定资产的费用和形成的无形资产和流动资金的一次性费用的总和，也就是说在工程项目中花费的有形的财产和无形的资产均是建设工程造价里的一部分。对房地产工程造价的有效控制，就是不仅要优化建设方案、设计方案，而且要在工程施工的过程中采取一定的方法和措施把可能提高工程造价的因素予以解决，使工程造价在合理的范围和核定的造价限额之内。在整个项目实施的过程中，最容易出现问题的部分便是建设工程的造价问题。所以，这就要求房地产企业必须始终将工程造价控制贯穿于工程建设的全过程。 1 房地产造价控制存在的主要问题 1.1 对工程设计阶段的造价控制不够重视 现如今，还有不少房地产开发企业对工程设计的造价控制不够重视或控制不当。只将控制设计费作为设计阶段成本控制重点的时有发生。大多数房地产开发商不按照国家规定的费用支付设计费，将设计师应得的费用压得很低。一味压低设计费，压缩合理的设计周期。设计周期太短，设计方案没有经过充分优化，这样只会导致图纸设计质量不高。由于费用不高，设计师们在设计的过程中投入也不够，没能尽自己最大的力量。再加上房地产开发企业自身在这一阶段由于自身专业性等方面的因素对工程造价控制的投入也很不足。导致在工程设计阶段工程造价控制工作基本没有开展或开展程度大打折扣。 另外，房地产商的招标方式欠妥，工程造价的计算十分的不科学。有的房地产公司直接采用邀请的方式进行招标，这样就削弱了竞争力。还有的房地产公司直接采取议价的这种方式，直接讨价还价，导致项目的造价估算不精准，投资的方案不合理。这些问题都对房地产工程项目的造价有不利影响。 1.2 合同管理对工程造价控制的意识不够强烈 合同管理是一项长期性工作。一份约定清晰的合同需要通过成分的沟通、洽谈才能得以形成。在现实中，重招标、轻合同谈判的情形时有发生。合同洽谈没有必要的时间投入、人力投入，合同洽谈给工程进度让步。有很多工程合同文本不够严谨，甚至不采用、借鉴具有行业示范文本。合同里包含的条款不够严谨、全面、准确，这导致在出现问题的时候，会产生很大的纠纷，特别是工程造价问题和相关费用的计算等争议最大。施工单位在工程开始实施，找各种各样的理由、想方设法的要求增加工程造价。如遇原材料价格出现较大幅度上涨等情况，有些施工单位干脆就接合同争议停止施工，与开发商进行讨价还价。这些问题的出现都是由于合同不够严谨造成的，如果开发商的合同管理意识强烈，就会在很大程度上减少因这种情况引起的工程造价上升。 1.3 项目工程造价的事前准备工作不足 项目工程造价在事前的准备工作做得好，可以有效的控制工程造价。但是实际上，很多房地产企业对工程造价的事前准备不充分。如在新材料的选用、地方材料和特种材料的选择方面信息不对称。管技术、不管经济的现象时有发生。对工程造价管理造成了不利影响。 2 房地产工程造价失控的主要原因 第一，在项目决策阶段，对投资估算的准确性差。在项目的建设书阶段，对投资的估算经审批后将作为此项目工程造价的控制指标。但是，在这个阶段，投资估算的准确性差，主要有三方面的原因。首先，在这个阶段，一般以经济分析和设计的方案为主，工程量不大明确，主要力量没有集中在工程造价问题上，造成投资估算的准确性很差。其次，建设单位对工程的流程和设计方案的理解不够透彻，导致对工程费用的估算没有把握，最终产生估算不准确的问题。最后，有些建设单位为了所报的项目能够被批准，故意将估算费用压低，这样就导致了投资费用估算的不准确。 第二，在勘察设计阶段，工程造价失控。工程的设计阶段是工程造价控制的重要阶段，同时也是工程造价控制中最薄弱的环节。在此阶段，导致工程造价失控的原因有三个。首先，对于地质的勘察不够深入和仔细，当设计的方案开始实施的之时才知道原本设计的方案不符合此处的地基情况，只有变更设计的方案才能使工程得到实施