房地产价格与人口转变因素的关系分析.pdfVIP

摘 要 从房地产信贷占总信贷的比例以及房地产市值与GDP的比例来看，中国的房 地产以及房地产价格在经济扩张当中扮演着重要角色。不断高涨的房地产价格引 起了政策调控的压力，如何消解房价断崖式下跌给经济增长带来的风险?这首先 取决于如何理解支撑高涨房价的市场逻辑。本文着眼点在于房价中人口转变因素 的影响。 在归纳已有文献的基础上，文本通过一个包含信贷、收入和人口变量的向量 自回归脉冲响应函数比较了中国、美国、日本房地产价格形成机制当中的异同， 发现人口转变因素相对于信贷和收入因素，对房价的冲击效应持续性更强，但滞 后期也更长，是更为长期的影响因素，这是在各国具有普遍性的结论。相比日本 和美国，中国的房价特点在于投机性更强，对于人口城市化率冲击反应过度而对 于劳动人口占比冲击反应不足。此外，本文实证研究部分还发现，房地产价格对 于人口变量的反作用机制比较复杂，并不存在简单单向的逻辑关系。 由于中国劳动年龄人口的转折点将在2010年出现，房价过去在这个因素上 的反应失灵将面临修正的风险。同时，由于城市人口年龄结构恶化，农民工用工 成本提高，目前的人口城市化模式面临减速。过去房价对人口城市化率预期的过 度透支也面临修J下的风险。本文基于这种理解，提出政策上的三点建议：其一， 短期内，通过政策分力消解房地产市场的投机力量。其二，中期内，充分利用人 口红利的最后窗口期，推动高铁等物流网络建设，对过度透支的城市化预期是一 个重要弥补。其三，长期内，通过农地流转和社会保障改善农民市民化所需要的 制度基础，培育农民对于城市建设的需求，从而为未来的房价建立新的支撑。 关键词：房地产价格人口城市化率劳动人口占比脉冲响应 中图分类号：F293．35 Abstract Realestateand role economic an inChina’S housingpriceplayimportant termsoftheratioofrealestateloantototalloanandtheratioof expansion，in valueto inducesthe housing GDP．However,theever-risinghousingprice of toavoidtheriskofa declineofthe pressureregulation．How sharp housing the ontherealizationof market which the price?Itdepends theory shapes thesisthenfocusesonthe factors． housingprice．The demographic Basedonthe thesisformsavector model research，the past autoregression the and orderto the involvingloan，incomedemographicfactors，in compare mechanism and isshownthat price amongChina，USJapan