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业主现场管理成本控制分析摘 要：房地产开发项目建安成本控制主要从两方面进行控制，一方面指控制固定成本， 另一方面指控制可变成本。通过对某房地产公司已开发项目建安成本现场控管的得失并结合行业情况进行分析总结。? 关键词：房地产开发；现场管理；成本控制 ?引言? 房地产工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多, 材料设备价格随市场供求波动大。要提高工程质量, 控制工程造价，发挥房地产开发的投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设项目的管理和监督职能。? 1 现场成本管控的重点内容? 现场成本管控的重点内容主要包括以下几个方面：? 1.1 固定成本控制方面 承包单位是否严格按照合同约定、施工设计图纸、合同工程量清单进行施工是固定成本控制的重要内容，一些承包单位为了获取最大经济利益，有时候不严格履行合同约定， 想方设法地偷工减料， 所使用的设备材料以次充好， 从而影响建设项目工程质量及品质， 增加项目后期维护成本。? 1.2 可变成本控制方面 该部分现场成本管控的重点内容包括暂定项目(暂定金额、暂定供应单价、暂定数量) 、洽商变更及现场签证、合同外项目等。由于该部分成本为可变成本， 建安成本控制存在不确定性和风险。目前建筑市场竞争异常激烈，一些承包商为了能获得工程任务， 采取低价中标， 高价索赔的策略，一旦他们低价中标获得工程任务后。为保证所承包工程不至于亏本及获取利润， 他们会想尽一切办法通过让建设单位调价或索赔来进行弥补。这时候他们通常会把突破口选择在可变成本方面， 具体体现在以下两个方面：? (1) 暂定项目（暂定金额、暂定供应单价、暂定数量）及合同外项目方面。由于暂定项目在合同价中属于可调部分， 承包商会抓住这个机会向建设单位进行高报价， 如公共部分精装修、钢筋及电缆价格调整等， 倘若建设单位满足不了他们的报价要求， 他们便以停工或不实施该部分工程为条件来达到目的。给建设单位工程管理带来很大困难。? (2) 洽商变更及现场签证。由于施工设计图纸的缺陷、市场营销需求的调整及工程本身的特点， 洽商变更及现场签证的发生是不可避免的， 承包商通常会想方设法进行索赔。? 2 现场成本管控的主要方法? 现场成本管控作为施工阶段建安成本控制的中心环节.笔者通过某开发项目的实际案例，分析现场成本管控所采取的措施。其主要方法包括以下几个方面：? 2.1 及时组织合约交底、加强合同履约跟踪管理。 (1)合约交底。工程项目合约签订后，为保证总包合同、各分包合同顺利执行，加深对主要合同条款的理解和认识，有必要向项目部、监理单位进行合约交底，说明工程的承包范围、承包方式、合同条件、合同单价及总价、暂定金额项目、暂定供应单价项目.以及合同执行过程中可能出现的索赔事项及注意事项。? (2)加强合同履约跟踪目标管理。为了便于工程建设过程中各方经济关系的建立，满足项目管理的要求，适应工程合同控制和管理的要求，需要对工程全过程分解成若干合同管理目标，其实施过程见下图：? 如上图所示，合同管理贯穿于工程施工的全过程和各个方面，直至竣工验收，一环扣一环，对整个项目的实施起着控制和保证作用。任何环节疏忽，都导致项目投资失控，因此，对工程项目进行全过程的合同管理是项目管理的关键，也是唯一和有效的手段。? 2.2 成本管理部门配合项目部监督施工单位严格按照合同及设计图纸施工加强现场监督及跟踪管理，积极配合项目部监督施工单位严格按照合同及设计图纸施工，同时及时发现施工单位未按设计要求施工的情况，并收集证据资料以便进行成本核减工作。? 案例1：? 某商业项目屋顶装饰二次深化设计为钢制花架，其中钢制方钢管檩条(100mm×300mm×5mm)壁厚设计为5mm。待该项工程完成后，通过对其是否严格按设计要求施工进行跟踪检查.发现钢制方钢管檩条(100mm×300mm×5mm)实际施工壁厚为3mm。但施工单位对该项工程按壁厚5mm进行报价。通过收集相关证据资料。对钢制方钢管檩条的工程量按壁厚为3mm进行核减，其核减量约为4t，即降低成本3.5万元，在事实确凿面前.施工单位最终同意核减。? 2.3 配合项目部进行施工组织优化设计 施工组织设计及方案是否先进、合理，不仅直接关系到施工质量和进度，也常常会影响项目工程造价。成本管理人员应积极配合项目部选择技术先进、经济合理的施工方案，研究降低成本的方法及措施，并提供相应经济评价的支持。在工程实施过程中，要努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到节约建安成本的目的。? 案例2：? 某商业项目于2008年7月已按原设计图纸施工完成，为了使整体效果及满足公司的营销要求