悦达高淳项目商铺划分及租售方式建议_25p_2012年7月_项目分析_模式建议.ppt

三、项目一层商铺划分与动线建议 1、面积不宜过大，总价控制在100万以内，建议面积30—40㎡之间； 2、充分利用主力店优势，尽量让一层商铺共享主力店客群人流，增加商铺价值； 3、人流动线符合消费者习惯，尽量将可达回环率控制在60%以上； 4、避免出现盲区与视死角问题，合理分配人流 商铺划分原则： 幸福蓝海版商铺划分 甲方提供修改后的商铺划分 1、可达回环度指标评测 根据可达性回环度评测可以看出：甲方提供的修改后的商铺划分在幸福蓝海的版本进行了优化，减少了独立中岛的数量，商铺的面积也控制在30㎡左右，后期总价可控，简化了内部动线，整体回环度从48.9%提高到55.1%，但是跟60—80%的较好的动线回环度项目还有一定差距。 可达性回环度=一次性走完的最长回路长度/平面总动线长度*100% 一层总动线长度（红线+蓝线）=380M 一次能走完最长回路长度（红线）=186M 可达性回环度=48.9% 一层总动线长度（红线+蓝线）=276M 一次能走完最长回路长度（红线）=152M 可达性回环度=55.1% 存在问题： 主入口家乐福的手扶梯直达三层，通过南侧的内部手扶梯进入二层收银区，再从二楼手扶梯进入一层原主入口处，沃尔玛的人流未被内部商铺所共享。 建议：将二楼离开超市的人群引导至左图位置，通过手扶梯下到一楼，这样一层的商铺可以共享此部分人流，增加一层商铺价值 另外，是否可以将一楼家乐福手扶梯向西移动，这样空出位置可以划为对栗园路的沿街商铺，增加项目收益。 一层平面图 二楼扶梯位置 从二楼下到一楼的手扶梯移在此处，使结账后的人群从此处到达一层 2、栗园路入口问题 直达三楼家乐福 存在问题： 1、主入口设置电梯，会造成等待电梯的观影人群拥堵 2、观影人群目的性强，通过入口电梯直达四楼，内部商铺无法共享这部分人流。 一般来说，看电影的人群有着较强目的性，随机性较弱，幸福蓝海不存在像普通店铺一样招揽人流的问题，对于影城的宣传主要通过户外的楼梯广告等方式招揽人气。 建议：将入口处电梯移动到一层商铺的南侧，在入口处通过导视系统，加强影城电梯的可视度，这样解决了上述主入口拥堵问题以及影城人流将被内部商铺所共享，提高了内部商铺的价值。 电梯移动 至南侧 一层平面图 3、镇兴路入口问题 存在问题： 1、两大主入口人流被家乐福手扶梯、幸福蓝海直达电梯截留，客流共享性较弱。 2、根据消费习惯，顾客一般不会走回头路，西南侧商铺不与一层商铺构成回路，缺乏主力店的人流导入，后期很可能形成死铺，这也是导致一层可达性回环度不高的主要原因。 建议：按照左图黄色箭头所示，划出一条道路出来，将西南侧商铺纳入一层整体回路中，提高可达性，增加一层可达回环度。 入口电梯截留 家乐福截留 可达、可视较弱 形成死铺 4、西南侧商铺问题： 一层平面图 幸福蓝海提供南侧商铺划分 THANKS 【悦达置业】 高淳项目商铺划分与租售方式建议 南京循质地产策划咨询有限公司 2012.7 目 录 一、项目基本情况及竞争项目分析 二、项目租售价格预测与模式建议 三、项目一层商铺划分与动线建议 一、项目基本情况及竞争项目分析 项目区位：高淳县镇兴路与栗园路西南交界口 交通情况：项目北临镇兴路，为双向四车道，是高淳城市主干道，有公交线路10余条。 项目地形：总体呈三角扇形，东宽西南窄，东南面呈圆弧形。 项目组成：总建筑面积31996 平方米，规划建筑主体4层，地上商业面积：24407平方米，地下：7589平方米。其中家乐福：17000平方米，影城：3000平方米，ShoppingMall：4407㎡。 1、项目基本情况 本案 县政府 镇兴路 栗园路 传统老城区 核心商圈 城市向东发展 新兴商圈 缺乏核心商业 传统老城区以步行街、华润苏果、苏宁电器为核心向四周辐射，商业发展成熟，人口密度较高，是高淳核心商圈； 受制于可供开发的土地较少，核心商圈后期发展潜力较小，商业已通过镇兴路、栗园路、宝塔路逐渐向东溢出， 项目所处的新兴区域，随着城市向东发展的战略，周边小区的入住率提升以及企事业单位的搬迁潜力较大，但现阶段商业布局较为分散，商业氛围不足，缺乏核心商业； 2、区域商业分布 官溪河 高淳县现有华润苏果两家较大的超市，操作模式为：用较低租金承租物业，将多余面积划分为店铺，内铺按照营业额18%抽成，沿街商铺可抽成可租赁，租金4.5元/平米/天，已无空铺，经与商家了解，沿街商铺转租费已达10万。 3、竞争物业典型个案分析 本项目 1200m 750m 天河路店 北漪路店 租金：2.5元/㎡/天 售价：18000元/㎡ 租金：3.5元/㎡/天 售价：22000元/㎡ 租金：1.1元/㎡/天 售价：20000元/㎡ 租金：4.5元/㎡/天 售价：2500