土地管理的方法.ppt

四、城市土地市场供需调控的政策工具 （一）发展计划与规划 1.发展计划 发展计划 ：长期计划、中期计划和年度计划。 年度计划主要有：年度建设用地计划和年度资金计划。 /v_show/id_XMTYwMDYwNjI0.html 土地利用年度计划存在的问题 （1）计划编制流于形式 （2）土地出让计划没有约束力 （3）出让计划不公开，透明度低 （4）计划管理中农用地转用指标没有分类 完善发展计划 （1）分类下达农用地转用计划 （2）年度计划要在土地利用总体规划的指导下从紧编制 （3）切实加强计划执行情况的检查考核 （4）将土地利用年度计划与土地集约利用结合起来 （5）建立新的土地供应审批程序 原来：计划立项-规划选址-土地审批 改为：用地计划-计划立项-规划选址-土地审批 加强用地预审管理 （1）预审意见是建设项目批准、核准的比备文件 （2）预审提出的意见和要求，建设用地单位应当认真落实，并在依法申请使用土地时出具落实预审意见的书面材料 （3）未经预审或者预审未通过的，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。 6.提高土地供给计划的透明度 2.土地利用总体规划和城市规划 土地利用总体规划： 1.建设用地总量和耕地保有量 2.土地用途 3.土地年度计划的依据 城市规划：1.用地使用控制：性质、面积、位置、边界 2.建筑控制：类型、高度、容积率、密度 3.环境容量：人口密度、绿地率、空地率。 4.设施配套控制 5.形体景观控制 要作好两规的衔接：1.指标体系 2.城镇体系规划 3.城市规模 （二）财政政策 地租政策 税收政策：/show/B3CTIu6orYxOGK6Z.html /ptv/vplay/647659.html 投资政策：引导社会资金，调整产业结构 引导社会资金，调节地区差异 （三）金融政策 直接调控：质和量 间接调控：贷款利率和期限调整、贷款成数 /show/X5CQArkaVFWUZg9m.html 五、城市土地市场供需调控的制度创新 （一）城市土地储备制度及其产生背景 城市土地收购储备机构，通过征收、收购、置换、到期回收等方式，将土地从分散的土地使用者手中集中起来，由土地收购有储备机构统一进行土地整理后纳入土地储备库，在根据规划和计划，投入市场。 产生背景： ①双轨供地②多头供地③城市盲目扩张，耕地大量减少 （二）城市土地储备制度的意义 1.有利于充分发挥政府对土地市场的宏观调控作用 2.有利于盘活城市存量土地资产，提高土地资源利于效率 3.有利于土地利于总体规划和城市规划的实施 4.有利于推行土地招标拍卖制度，建立公开、公平公正的土地市场。 （三）土地收购储备运作程序 增量土地 存量土地 国 有 土 地 收购 基础开发 储 备 出 让 招 标 拍 卖 土地银行 土 地 市 场 第一环节:土地收购 通过土地收购，实现土地使用权由农村集体或城市土地使用者手中向政府的集中。广义的土地收购包括以下几种形式: (1)征收。土地储备机构通过预征或实征，将列入城市发展规划的集体土地转为国有土地，使之纳入土地储备 (2)收回。土地储备机构收回闲置以及逾期未开发土地的使用权。根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，房地产开发商获得土地使用权后，两年内没有实施开发的，政府可以依法将土地使用权收回。 1）为公共利益需要使用土地的，包括城市基础设施、公益事业建设，国家重点扶持的能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目需要使用的土地，不管是划拨土地还是未到期的出让土地，经过政府批准都可以行使国有土地收回权。（2）为实施城市规划进行旧城市区改建，需要调整使用土地的。（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的。因国有划拨土地不得出租、转让等，只能供批准的用地单位按批准的用途使用，如果单位撤销，或迁移不再需要使用，则应交回国家。（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 (2)购买。土地储备机构对于部分地段好、级差地租高但使用不合理的土地，或者在土地转让中价格明显偏低的交易地块，可以通过市场交换的方式从原土地使用者手中购回土地使用权。 (3)置换。对于在企业改制中，部分使用不合理的工业用地，土地储备机构可以利用价值杠杆，实现不同地块使用权置换来达到收回土地使用权的目的，以实现土地