深圳市城市更新地价分析.pdf

深圳市深圳市城市更新地价分析城市更新地价分析 深圳市深圳市城市更新地价分析城市更新地价分析 李华勇、杨丽艳、肖林芳 单位名称：深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司，地址：广东省深圳市福田区振华路 8 号设计大厦 1418 室，邮编：518031，联系电话：0755传真：0755 电子邮箱139.com 摘要： 深圳市经过三十多年的高速发展，面临到了土地资源紧缺等瓶颈。为了破解这一难题， 近几年深圳市政府先后出台了 《深圳市城市更新办法》及相关的配套文件。其中拆除重建类 项目所涉及的补市场地价评估一直倍受关注。本文借该类项目为例对现行城市更新地价政策 进行分析，先对城市更新土地价值进行分析，然后通过案例分别从 “量”和“价”两个不同 的角度进行论述，最后结合现行地价政策进行分析，并提出我们的观点和建议。 关键词：城市更新、地价分析、地价政策 1. 背景1. 背景 1. 1. 背景背景 经过三十多年的高速发展，深圳的城市发展面临到了土地资源紧缺等瓶颈。 同时，由于历史原因，原特区内外城市功能的 “二元”结构特征依然明显。通过 城市更新来挖掘存量土地潜力、促进产业升级与结构调整、推进一体化建设，已 成为深圳市破解发展难题、转换发展方式、实现可持续发展的必然选择。 2009 年 10 月 22 日《深圳市城市更新办法》（以下简称 “更新办法” ）经 深圳市政府四届一四六次常务会议审议通过并予以发布，于同年 12 月 1 日起施 行。该办法作为内地首部系统、全面规范的城市更新活动政府规章，提出了多种 改造模式，包括综合整治、功能改变、拆除重建。这为不同现状和不同改造需求 的区域提供了相应的选择，而且允许在同一城市更新单元内可有多种改造模式并 存。 城市更新的目的是进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、推 1 进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展。在“更新办 法”施行后，有力地推进了原宝安龙岗两区旧城旧村的改造项目。但在其出台的 前 3 年中，已完成更新单元规划审批项目用地面积约占已列入计划项目用地面积 的 48%，而已完成土地出让手续并进入实施阶段的项目用地面积仅占已列入计划 项目用地面积的 8%。究其原因，主要是历史用地处置难、城市更新地价标准偏 高、项目实施监管机制有待完善等问题。针对上述问题，深圳市政府于 2012 年 8 月 12 日印发了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称“暂 行措施” ）。由此也拉开了深圳市土地评估机构参与城市更新项目涉及补交市场 地价的评估。在“暂行措施”施行一年多来，虽然已有不少项目陆续实施补交市 场地价评估，但政府有关部门和个别土地评估机构都在研究现阶段地价政策的合 理性。 由于涉及补市场地价评估的改造模式主要以拆除重建类为主，因此本文以拆 除重建类项目作为研究对象，先对城市更新土地价值进行分析，然后通过案例分 别从 “量”和“价”两个不同的角度进行论述，最后结合现行地价政策进行分析， 并提出我们的观点和建议。 2. 更新2. 更新地价地价分析分析 2. 2. 更新更新地价地价分析分析 2.1 地价的概念地价的概念 地价的概念地价的概念 从表面上看，地价是一个值，是一个标示土地价值或者价格的数值，这一数 值由土地在市场等价交换中的所值或者取得代价大小决定。实质上，地价是土地 的使用价值、产权、预期收益，以及投入等多种因素所体现的经济价值在市场中 竞争形成的一种关系或者协议。可见，地价实际上是土地价值或者土地价格的简 称。 土地价格是实际发生的交易值，或者是没有发生但为交易进行标示的价值。 而土地价值是地价的理论值，即我们所说的市场 “客观值”，它所反映的是土地 市场平均状况下的价值水平。事实上土地价值是看不见的，因为它是众多交易的 平均，并且还有很多的假定条件。所以土地价值只是存在人们的经验之中，是一 种“价格认知”。这种 “认为的价值”可以通过评估进行描述和确定。 本文正是基于土地价值评估的理论，分析当前深圳市城市更新的土地价值。