房地产行业交流PPT.pptxVIP

房地产行业情况交流 ;房地产行业过去十年的发展情况;房地产行业过去十年的发展情况;自1998年全面启动货币化分房改革、正式建立商品房市场至今，行业已历经十六年的发展，期间行业规模跨越式增长，并于2013年到达一个阶段性的高点。 销售规模：98年以来呈现快速增长态势，其间仅有2008年出现过负增长。 98-13年，销售面积和金额分别增长13和44倍，年均复合增速分别为18%和27%。 投资规模：销售的火爆带动房地产新开工和投资的快速增长，98-13年，新开工面积和投资额分别增长了13倍和26倍，年均复合增长18%和23%。 ;观察过去十多年的行业规模发展，我们发现： 1998年，全面启动房改，商品房市场正式建立 2003年，国发18号文确立房地产行业的经济支柱地位 这些虽然奠定了行业发展的根基，但却并非行业发展速度腾飞的起点；从图形看，2005年起行业才进入高速增长期，并于当年实现了69%的销售金额同比增长。 这是为什么呢？;我们认为主要推动因素有三： 1、中国经济恰处高速增长期 2、05年加入WTO过渡期结束，外贸快速增长导致外汇占款增加、引起货币被动超发 3、出口的大发展带动投资、推动城镇化进程;1、中国经济恰处高速增长期 98-13年，中国GDP从7.9万亿增加至56.9万亿，增长了6.2倍，年均复合增速高达13% 03-07年间，宏观经济保持了10%以上的快速增长，07年更是达到了14.2%的高位;2、外贸快速增长催生的货币超发因素 2001年，中国正式加入WTO，确立了外向型经济发展模式，中国进出口贸易量出现显著提升。 2005年，中国入世过渡期结束，进出口贸易增长进一步提速。 随着出口贸易的激增，中国贸易顺差及相应的外汇占款大幅增长，推动货币供应量被动大幅增长，2006年以来外汇占款占货币供应量的比重持续维持30%左右的高位。; 货币超发会扰乱经济发展，必须寻找工具调节流动性，而利率等价格型工具和存准率等数量型工具的使用往往受到经济发展形势的诸多限制。 房地产作为大宗商品，由于总价高、资金需求量大，自然成为吸纳流动性的最好工具。 货币超发成为推动05年以来房价快速上涨的重要因素，促成了过去十多年的房地产黄金发展。 ; 3、外向型经济的大发展带动固定资产投资、推动城镇化进程 以出口为导向的外向型经济带动 固定资产投资自2000年开始加速增 长，并于03-11年期间长期稳定在 25%以上的同比增长 外贸经济的快速发展，带动大量农 村富余劳动力涌入城市，客观上推动 城镇化进程。98-13年间平均保持了 每年1.4个百分点的城镇化速度;房地产行业的快速发展，拉动了经济增长、适应了城镇化的发展需求、改善了城市面貌和居住环境，许多人也在房价上涨过程中获得了财富增值。 同时，行业发展过程中也面临供不应求、房价上涨过快，供应结构不合理、保障性住房供应不足等问题，社会舆论压力较大。 在保增长与保民生的政策取舍之间，行业不可避免地陷入了“稳增长——刺激——保民生、控房价——紧缩” 频繁调控的轮回之中。;1、房地产的经济支柱地位 中国经济是靠投资拉动的外向型经济，快速增长的出口贸易带动基建、工业部门固定资产增长，从而成为拉动经济增长源动力，固定资产投资对GDP的贡献长期在50%上下。 房地产投资占全社会固定资产投资比重高达20%左右，对宏观经济发展有举足轻重的影响。 ;2、频繁的行业调控 房地产行业一方面是经济支柱产业，其增速关乎经济发展大局；另一方面房子关乎人民生活，房价过快上涨牵涉民生问题。 政府根据宏观经济运行状况，在合理调控宏观经济增速和保障民生之间抉择，行业也因而面临了紧缩、扩张政策之间的频繁变动，加大了行业发展的波动和不确定性。 ;房地产行业当下的竞争环境;1、推动行业快速增长的外部因素减弱 经济换挡期，增速放缓至8%以下，未来将进入中低速增长期 经济结构调整和转型阵痛期，对外贸、投资的依赖性降低，货币政策管理的主动性明显提升 前期刺激政策的消化期，政策面将以稳定为主，充分发挥市场作用 宏观经济的三期叠加，使得过去十年推动房地产行业快速发展的外部引擎动力明显减弱，增速放缓不可避免。;2、行业政策总体稳定，货币政策影响愈发显著 2011年初出台新国八条，实施“限购、限贷、限价”以及房产税以来，行业政策面基本保持稳定，没有出台新的重大调控举措，更多的是根据市场变化调整既有政策的执行力度 十八届三中全会以来，行政调控措施更是逐步退出舞台，政府立足于建立长效机制，促进行业健康、长远发展 2011年以来，货币政策渐成政府通过市场化手段影响行业运行的关键，包括货币供应量、利率水平、首付比例等。;近年来，历次房地产市场的波动均与货币政策密切相关;3、行业进入规模成熟期，也导致行业增速自然放缓 2