房产税改革对城镇外来人口的影响_李梦露.doc

现行房产税法改革对城镇外来人口的影响分析 李梦露 摘要:房产税改革如火如荼的展开,涉及到众多的社会经济利益关系.本文从城镇外来人口的居住权角度分析房产税改革的影响，并结合已经试点的上海、重庆两个城市的政策，说明房产税政策的实施给外来人口带来更深的住房问题，最终结合这些问题提出一些缓解外来人口住房困难的一些措施。 关键词:外来人口，房产税试点，税收转嫁，空房监测 一 、城镇外来人口的住房问题 外来人口是指现住地与户口登记地不一致的人，具体的讲就是指那些现居住在本市半年以上但其户口登记在外省市的人口。外来人口在住房问题上呈现有出廉，难，高三个特点。廉指外来人口占据了城市廉价居住房的大部分，难是指外来人口在城市买房的难度远远高于本地人，高是指由于户籍税收等制度限制，外来人口买房的门槛高。 （一）城镇外来人口的买房现状 在大多数的城市，本地与外来人口买房并无差别待遇。但是在北京、上海和重庆等城市，外来人口买房的门槛较本地人高。在重庆，外来人口购买本地商品房的比例为24.4%,且多为在主城内的流动人口；购买经济适用房和购买原公有住房的人分别占4.9%和6.9%,其他住房来源的占了6.1%,这部分多为外来人口务工单位提供住宿。由此可见，生活在一二线城市的外来人口购买本地房率还是很低的。 （二）城镇外来人口的租房现状 大部分的城镇外来人口通过租房来解决住房问题。同样以重庆为例。从外来人员的住房来源情况看,住房来源租房的居多,共占40.3%,其中多数为租赁商品房,占了29.0%,租赁公有住房的占了11.3%；租房成为大部分外来人口的选择，一方面是因为起点低难以面对高额房价，另一方面也是由于外来人口的流动性使得定居意愿和定居率下降。 （三）城镇外来人口居住在农村的现状 这类外来人口主要是指多居住于城中村或者近郊交通较为方便的地方。随着城市城中村的拆迁改造进程，这部分虽然比重不大，但是确实最为值得关注的一部分群体。“城中村”是快速城市化引起的城市包围农村的现象，广州的“羊城村”即属此类。由于基础设施条件较差和长期得不到整治，这些地区往往成为城市管理的盲区，卫生状况较差，社会治安也较混乱。“边缘村”是指大城市城乡结合部大量的低质量住宅区，这些住宅区多为外来人口的集中住所，如北京的“新疆村”和“浙江村”等。由于得不到城市政府应有的关注、居民成分较复杂，社会治安也较为令人不安，并且城市居民对来自农村的居民存在明显的歧视现象。如果政府不介入这类地区的管理与整治，那么居住区的环境卫生、城市的“市容市貌”、居民的健康、社会的治安乃至整个“稳定”大局都很难得到有效保证，而这些居住区也难以避免沦为贫民区。 二 、渝沪两地房产税改革试点分析 房产税改革尽管从几年前就开始酝酿，但目前已经实施的城市只有重庆和上海。重庆于2011年作为第一个试点城市启动房产税改革，拉开了房产税改革的大幕。 （一）重庆试点政策分析上海试点分析 重庆将试点区域定位主城九区，而征收对象也集中在个人拥有的独栋别墅、新购置的高档住宅以及外来“三无”人口的新购第二套住房。请注释出处。 1.主要征收对象为高档住宅 重庆首批列入房产税名单的对象有个人拥有的独栋别墅和个人新购置的高档住宅。其中高档的标准是指交易单价高于上两年新建建筑面积平均房价两倍的住房。其中三倍以下的税率为0.5%，3-4倍之间的税率为1%，4倍以上的为1.2%。其中，独栋别墅无论是之前所有还是政策实施后新购买，都要纳入房产税改革的对象之内，提高高档住房的养房成本。但是高档住宅只针对新购买的增量。这两条规定目的性很明显，就是要控制高档住房的交易量，控制房价。但是这类“豪宅”通常与普通人的购房期望无关，因此，对一般民众以及本文所探讨的城镇外来人口主体关系不大。 2.户籍作为是否征税的考量依据 作为中国房产税改革的第一个城市，重庆改革中最有争议的就是其第三项规定，即针对在重庆同时无户籍，无企业和无工作的个人新购第二套房，需要交纳0.5%的房产税。其中无户籍是指无重庆市户籍，无企业是指在重庆市无独资、绝对和相对控股的经营实体，无工作是指不在重庆市的各级行政事业单位、团体，各类企业等经营实体就业。该税基为第二套住房的市场交易价格，没有免税面积可以扣除。与重庆第一、二项规定的高档住宅倾向明显不同的是，这一规定的倾向性更多地指向外来人口。 （二）上海试点政策分析 上海试点区的房产税计税依据为房产市场价值的70%，针对的对象仅为新购房屋，而且以家庭为单位，规定人均面积为60平方米/人，超出部分要交纳房产税。 1.仅针对增量房实行新政策 上海作为第二个试点城市，与重庆的区别体现在无论是本地户籍还是外地户籍改革仅针对新购买的房屋。本地户籍仅针对新购第二套住房超出人均60平方米的部分征收房