山场农贸市场经营分析及定位策略.pptx

山场农贸市场;物业概况;物业优势;物业的单层面积偏小，对开发出有商业价值的临街商铺有限制。 物业可提供的停车位严重不足，对高消费人群的注入有局限性。因此市场运营档次取中下，租金水平也只能按中下水平测算。 物业毗近学校：不能经营网吧、娱乐等项目，对三楼的经营对像有影响，对我们后续经营时场地外延有影响。 原农贸市场依托的旧村民居将全部清拆，使光顾原市场消费的5万人左右的租房务工人员发生迁移，使新市场可依托的人群锐减，估计在1万人左右（以原村居为主）直接影; 响物业的经营价值。 周边人群的消费半径内的家乐福生、鲜超市和 南坑市场，对该物业的市场经营产生巨大客源 分流，家乐福适合中产阶层及周边企事业单位 的白领消费人群，南坑市场因可提供更多产品， 新鲜且价格有优势，对周边人群中有闲的消费 者（??退休的长辈或无业的家庭人员的日常购 买主体）有足够吸引力，分流新市场人群，使 得只有租住户，外来务工户或双职工家庭这三 类人群是新市场的相对固定消费人群，初步估 计在1600户左右。 源于以上分析，对该物业的拟经营方案为：;一楼分隔临街铺位245㎡经营日杂、药品、西饼、水果等 一楼内部可制造提供农贸产品摊位298米，经营海鲜、河鲜、蔬菜等。（如下图）：;二楼制造提供农贸摊位258米，经营肉类；铺位530 ㎡ ，经营肉制品、干货、副食品、 调味料等（如下图）。;三楼1900m2 对外招商、引入家具、妇儿用品超市等（如下图）。; 就上述的经营思路，结合原山场农贸市场的租金情况及南坑市场的租金价格比情况和家 乐福内三楼的租赁原状作出如下经营预测： 1、一楼临街铺位：245㎡×117元=28665元 （山场原市场平均80元/㎡ 南坑市场平均180元/㎡ 按两市场平均值的 90%计算） 2、一楼农贸摊位：298M×120元/M=35760元 （山场原市场平均80元/M 南坑市场平均160元/M 按两市场平均值的90%计算） 3、二楼农摊位：258M× 60元/M=15480元 （山场：空置 南坑市场100元/M 按南坑市场的60%计算） 4、二楼铺位：530㎡×35元=18550元 （山场原市场空置 南坑市场60元/㎡ 按南坑市场的60%计算） 5、三楼租金价值：1900㎡× 18元 /㎡=34200元 （山场空置、家乐福3楼23.00元/㎡，4楼13.00元/㎡，按家乐福的三四楼取平均值） 上述五项合计收入：132655元。 按市场行业的通则计算，摊位会产出10%的空置期，因此月收入修正为119389元，且家 贸市场关系市民的日常生活和经营者大多数为底层社会保同和双失人员，因此租金价值不;能高估，带有公益补贴性质，若有上调租价将会引发经营户罢市，社会言论讨伐及政府部 门压制。 建议租金经营成本须适中， 经营者经营当中要与有关部门及租户须充分沟通，拿捏收 入支出比例充分平衡才能达到多赢格局，顺利持续地经营、产生营利。 一、要达到上述租金价值，我公司还需对物业进行如下投入设备设施： 扶电梯设备安装------------------------------2台×206000/台=412000元 （此项费用如可在头几个月的租金中抵顶，之后该设备权属可归出租方所有） 1、农贸产品售卖台-------------------------- 406M ×1200/M=48720元 2、分区域的砖墙间隔及瓷片\地砖铺贴------------ 720m2 ×120/m2 = 86400元 3、水、电气电路安装---------------------- 5863m2 × 30/m2 =175890元 4、商品吊牌及指引牌的设计制作、安装------------ 120套 × 60/套 =7200元 5、外墙广告牌的设置安装及缴费报批----------- 192m2 × 300/m2 =57600元; 6、外围空间的灯光设置的闸口设施-------------------1项×25000=25000元 7、农贸市场规定的熟食处理间及生鲜分理间的装修及器具购置1项×15000=15000元 8、市场地面的排水、排污设施的更换改造-