宜宾市场调研及营销思路.pptxVIP

宜宾市场调研及营销思路（沟通稿）;大 纲;01;1.1 宜宾城市属性分析;长江流域最具投资价值城市之一;宜宾GDP连续9年稳居全省第4位;1.2 宜宾宏观经济指标;宜宾市GDP研究;人均收入与支出情况;宜宾市产业结构;社会消费品零售总额研究;截止2012年，旅游人数达到2112万人，旅游总收入高达165.94亿元;02;2.1 宜宾商圈分析;随着人均可支配收入的提高，消费能力增强，城市商圈逐渐从传统城区中心向城市外延扩展;老城区商圈;宜宾商圈发展尚处于初级阶段，并且尚无在营五星级酒店，而微小型商务酒店遍布各区域;商圈小结;未来宜宾城市规划发展依照“整合旧区、加强新区、分级布局”的西拓东进空间发展战略推进;2.2 宜宾商业地产概况;宜宾商业地产概况;宜宾商业地产概况;新鹏·盛世临港;龙湾一号;2.3宜宾写字楼项目分析;;部分写字楼出售，部分自持，具体自持楼层尚未明确;写字楼为整层销售，每层面积在1000㎡左右，对外报价在10000元/平米;写字楼尚未开卖，在未来会出售，预计7-8月份开盘;宜宾市场写字楼已进入快速发展阶段，但因缺乏了解，所以部分意见投资客户以观望为主;2.4在营及在建高星级酒店项目;酒店市场概述以宜宾城区主要高星级酒店为主;;华荣酒店（4星）;酒店房间报价;宜宾酒都饭店（4星）;酒店房间报价;银龙戎州大厦宾馆（4星）;酒店房间报价;维多利亚大酒店（3星）;酒店房间报价;叙府酒店（3星）;酒店房间报价;全季酒店莱茵店（商务酒店）;酒店房间报价;唐人财富中心·皇冠假日酒店;盛世临港·喜来登酒店;龙湾一号：途家酒店（酒店招商中，途家在谈）;酒店类人士探访;访问对象：张经理 客户背景：凯尔顿豪庭酒店 访问时长：20分钟 访问地点：凯尔顿豪庭酒店;华荣酒店;凯尔顿豪庭酒店 ;小结;2.5 宜宾典型商铺市场分析;中国西南轻工博览城;中国西南轻工博览城销售状况;宜宾典型商铺市场分析——海港城;销售情况 海港城首批推出商铺500个10㎡—35㎡商铺已全部售罄；现在正在进行第二批18㎡—39㎡认筹，交5万抵8万，预计10月交房，年底营业； 返租模式 包租9年，到期续签，前三年固定回报率为每年按投资商铺的实际投资总额的7%返租，均价2.5-3.5万/平米，每平米收益100元左右，最低保障6.3%收益，9-10年回本； 现状 在短短约2个月时间，推出的维秘秀、多拉A梦、大型招商发布会（招商品牌香港SASA、麦当劳、星巴克、苏荷酒吧等）、吴莫愁助阵等一系列活动，给宜宾投资客们极大的视觉震撼和增加洗脑频率，加之15%的递增率，促进了第一批次商铺销售业绩标红。但在第二批次认筹过程里，越来越多的国际大牌挂到宣传墙上，谨慎的商家和投资者似乎不太买账，目前认筹情况并不理想。;返租商铺并不多，市场认可度较高，整体销售比较乐观;03;3.1 高星级酒店运营是否有风险？;区域市场容量是否足够支持一家五星级酒店？;3.2 高星级酒店如何快速回笼资金？;五星级酒店以其配套齐全、装修豪华等硬性要求，决定前期资金投入量大，但单靠酒店建成后的经营收入，资金回笼太慢，周期太长，如何解决这一问题？ 通过对市场趋势观测不难得知：酒店可以保持良好的现金流，而地产类产品则可以变现，想要快速解决资金回笼，最好的方式便是将项目后期的部分收益提前转让给投资客户（即提前将项目运营收益以经营权转证形式转让给投资者，客户一次性投资，收益则每年返还），达到快速回笼资金的目的，并为酒店后期经营??供庞大潜在消费客群；;3.3 如何掌握资产并享受未来资产增值？;如何牢牢掌握酒店资产、并享有资产的未来增值收益？;从市场和项目本身状况入手分析（包租年限根据项目实际情况进行专项讨论）;通过上述对比，经营权模式为本项目营销最佳方案;04;4.1 包租销售详解;投资客户仅获得项目（商铺或酒店）的经营收益分红，而没有项目实际产权;经营权 包租销售;商业地产经济模式为适应市场需求，不断演变，还包括房地产信托模式（RETTS)等;4.2 经营权销售模式详解;经营权销售;接待直至完成销售过程中，所需物料文书;《租赁定金协议》 《经营权租赁合同》 《经营权委托经营管理合同》 《房款分解报税承诺书》