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课题：炒楼与南昌房价 班级： 成员： 问卷“三步走”计划 第一阶段问卷筹划 第二阶段数据收集 第三阶段总结整理 问卷设计 要保证问题涉及范围的广泛性，又要控制问题的数量，问题内容要贴近生活，形式自由互动。一份好的问卷必须保证答卷人作答简捷迅速，尽量节约答卷人的时间，同时又要确保出卷人在这当中得到所需要的信息。我们设计的问卷就很好的兼顾了这些方面，问卷以单选为主，配合多选题。问题都是看了之后就知道答什么的，所以答卷者可以很快完成我们的问卷。 “二期捕鱼 ” 以纸质问卷为主，网络问卷为辅 网络问卷我们主要是以邮件的形式发给亲朋好友的，再让他们帮我们转发下，最后把答案反馈给我们。相比纸质问卷调查，网络问卷调查的实行困难得多，因为多数人不会反馈给我们。但随着时间的推移，网络调查的优势也慢慢体现出来：成本低廉，环保低碳，信息收集面广，没有地理限制 调研的单位：南昌市中山路、 网络、 恒茂房地产公司、万科房地产公司 实践的起止日期 ：2011年10月1日 至12月1日 第一次做房地产方面的课题，以前没怎么和这方面接触和关注过，经验不足，相关内容欠完备。 并且调查的对象为社会居民。这要求我们走出校园进行社会调查。 填写调查问卷时的尴尬。很多人不愿意填写。有些群众回避问卷涉及个人的房产问题。 在中山路发放调查问卷 调查成果 某楼盘售楼工作人坦言，部 分有投资需求的客户可以通过一些“操作” 绕过限购令，获得购房资格。“可以找有资格的亲戚朋友购买，然后公证或过户，或者想办法补齐一年的缴纳社保或个税记录。有些客户用这些办法成功购房，占全部业主的两三成。”　　 　“今年调控实施以来，销售情况不见得很差。”不过，今年的投资需求确实明显少于往年，但在强烈的涨价心理预期下，本地刚需开始释放。　　 老百姓的心理预期很难“调”。 房地产调控已取得部分效果，但老百姓的心理预期很难“调”。据南昌市房地产信息网的数据，9月每周南昌楼市成交前三名的楼盘均价基本超过10000元/平方米。中国人民银行南昌中心支行发布的三季度江西省居民问卷调查结果显示，预期未来房价“上升”的受访者占比为45.75%。　　 南昌市房地产信息网的数据显示，9月新建商品住宅成交住宅1524套，环比下降2.8%，同比大幅下降61.5%。据国家统计局每月定期公布的全国70个大中城市住宅销售价格指数，南昌新建住宅价格自限购令实施后，环比基本没有上涨，但同比涨幅在70个大中城市中位居前列。自3月南昌实施限购令以来，新建商品住宅价格同比始终处于上涨趋势，4月至8月各月的涨幅分别为6.2%、7.2%、8.4%、9.4%和9.3%。其中，7、8月涨幅位居70个大中城市的首位。 南昌房价持续走高对于这种“量跌价升”的局面，多位专家和业内人士认为，投资需求仍支撑南昌楼市持续火爆，本地刚需的涨价预期强烈导致需求提前释放。　 原因分析 虽然目前全国部分城市房价已经停涨甚至下调，但仍有一些二三线城市房价处于上行通道。“投资需求转移”是重要因素。二三线城市的限购令较一线城市宽松，再加上落实力度不同，很容易造成投资需求四处游走，推高房价。”张大伟直言，炒房和泡沫仍然在部分限购令不严的二三线城市存在，尤其是那些楼市容量不大的城市。　　 本地刚需的涨价预期强烈导致需求提前释放 2011年11月份南昌楼市供需分析 二、成交量分析??? 1、政策紧压 房价松动后成交回升??? 经过“银十”冷冷收场后，开发商已经难于承受楼市宏观调控政策和刚强的货币政策双重压力，在全国掀起了一场新的降价潮，作为二线城市的南昌亦在其中。11月份，九颂山河率先打开“大降”先河，七折优惠震惊洪城，随后保利东湾、万科金域蓝湾、国贸天琴湾紧跟其后，世茂天城、九仰梧桐公寓、湖韵天成受其影响亦选择低价入市。 南昌楼市的下行，南昌房价的下降 11月，南昌楼市坎坷不断，下行态势逐渐显现。从时间节点来说，11月份可以说是2011年南昌楼市的转折点。从九颂山河事件起，看似平静的南昌楼市开始波动，保利地产的7折巨惠令人咋舌，而后万科地产的75折也引来了各界人士的嘘唏不已，至月末，存款准备金率的下调似乎也给楼市带来不小的骚动。但是波动的背后却掩盖不住一个必然的趋势：南昌楼市的下行，南昌房价的下降。 11月17日，南昌楼市炸开了锅，红谷滩新盘九颂山河房价大跳水，价格由开盘均价13500元/㎡直降至8500元/㎡，降价幅度高达40%。消息一出，业界发生了大骚动，购房者也为之震惊。经调研发现，受资金回流的压力和对追求高暴利无望后九颂山河采用中低价换取成交量以在逆市中加快推盘节奏。“九颂山河”事件给南昌楼市的波动非常之大，对南昌房价的下降可以说是起到了导火索。就在九颂山河降价的当天，南昌豪宅世茂天城闻讯提前低调展开认购，以毛坯9000元/㎡、精装12