收益法和成本法.ppt

第二章 资产评估方法 学习目标 理解资产评估基本方法的概念、适用范围，熟悉资产评估方法选择的基本依据；了解各种评估方法间的关系；熟练掌握资产评估的市场法、收益法、成本法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 案例导引 2009房企借壳盛宴 目前，内地市场的借壳主要以资产为对价认购壳公司增发股等方式来完成，故运作核心在于拟置入资产的评估值与壳公司股价。 统计数据显示，内地市场的买壳、借壳主要集中于房企及矿企，而这两类企业在借壳时的资产评估增值动辄达数倍。 造成增值率高的主因是房企在评估土地资产时，倾向于使用假设开发法等以未来收益为基础的评估方法。而在实务中，因其所需参数的获取渠道较有限，使运用过程中人为预估、人为选取的弹性空间极大。 另一方面，由于不少壳资源本身就是地产企业，故在其他房企在借壳时还存在置出资产评估值偏低的情况。同样是德棉股份，置入资产的评估增值率达2倍以上，而置出资产的增值率为零。究其原因，系置出的土地资产在评估时适用成本法，且评估基准日为2007年1月1日所致。 案例说明什么问题？ 主要内容 第一节 市场法 市场法的基本含义 市场法的应用前提 市场法的操作程序 市场法的主要技术方法 直接比较法举例 [例2—1] 某企业需要处置一批设备类资产共10件，在评估基准日与这10件设备完全相同的参照物在市场上的正常交易价格为200万元，考虑到该企业所处置的设备类资产需一次性处置，整体交易将会形成一定的价格折扣，经市场调研和分析，折扣率一般会在10％～15％，考虑到还要尽快交易，因此，折扣率取20％。 资产评估价值＝200×（1—20％）＝160（万元） 第二节 收益法 收益法的基本含义 收益法的应用前提 收益法的操作程序 收益法的主要技术方法 收益法举例 [例2—2]某收益性资产预计未来5年收益额分别是20万元、25万元、28万元、25万元和28万元。假定从第6年开始，以后各年净收益均为25万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下的评估值。 首先，确定未来5年收益额的现值 现值总额=20/（1+10%）+25/（1+10%）2+28/（1+10%）3 +25/（1+10%）4+28/（1+10%）5 =20×0.9091+25×0.8264+28×0.7513 +25×0.6830+28×0.6209 =94.3386（万元） 其次，将第6年以后的收益进行资本化处理，即 25÷10%= 250 （万元） 最后，确定该企业评估值 企业评估价值=94.3386+250×0.6209=249.56（万元） 第三节 成本法 成本法的基本含义 成本法的应用前提 成本法的基本要素 重置成本 贬值 成本法的主要技术方法 重置成本的估算方法 实体性贬值的估算方法 功能性贬值的估算方法 功能性贬值的估算方法 经济性贬值的估算方法 经济性贬值的估算方法 经济性贬值举例 [例2--9] 某被估生产线尚可使用3年，原设计生产能力为年产3000000产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少10000台左右，每台产品净利润100元，企业所在行业的投资回报率为10％，所得税率为33％，计算其经济性贬值率和经济性贬值。 根据上述条件，功能价值指数x取0.6，则该生产线的经济性贬值率及经性贬值额为： 经济性贬值率=[1-（20000/30000）0.6]×100% ＝[1-0.784] ×100%=21.6% 经济性贬值额=[30 000--20 000)×100)]×(1--33％) ×(P／A，10％，3) ＝1 000 000×(1--33％) ×2．486 9 =1 666 223(元) 第四节 评估方法的选择 资产评估方法的比较 本章小结 本章思考题 1、评估方法之间的关系 各种资产评估基本方法所体现的思路不同，方法之间的区别是明显的，它们是从不同角度和不同方面实现评估目的和目标的手段。 不同的资产评估基本方法由于自身的特点对既定信息基础和评估条件下的资产评估就存在着是否适应的问题，也就是说不同方法对信息基础的要求存在着明显的差异。 2、资产评估方法的选择 首先要满足评估的特定目的、资产价值类型、评估市场条件，以及评估时对评估对象使用状态设定的需要。 不同评估方法在评估不同类型的资产价