地产集团五年发展战略.docVIP

 目 录 第一部分 企业内外环境分析 第一节 行业环境分析 一、宏观经济运行对房地产业发展的有利影响 二、宏观调控政策对房地产业的影响 三、市场判断与预测 第二节 企业内部分析 一、企业基本情况 二、企业的发展历程 三、企业竞争力分析 四、启示 第二部分 企业战略 第一节 五年发展战略 第二节 保障战略实现的要素 一、健全完善组织架构和管理机制 二、重视人力资源规划 三、开拓融资渠道 四、整合社会资源 五、充分重视研发工作 第一部分 企业内外环境分析 第一节 行业环境分析 一、宏观经济运行对房地产业发展的有利影响 2006年，全国生产总值209407亿元，比上年增长10.7%。其中，第一产业增加值24700亿元，增长5.0%；第二产业增加值102004亿元，增长12.5%；第三产业增加值82703亿元，增长10.3%。全年全社会固定资产投资109870亿元，比上年增长24%其中，城镇投资93472亿元，增长24.5%；农村投资16397亿元，增长21.3%固定资产投资价格上涨1.5%。居民消费价格比上年上涨1.5%全年农村居民人均纯收入3587元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长7.4%；城镇居民人均可支配收入11759元，实际增长10.4%。农村居民家庭恩格尔系数为43%，城镇居民家庭恩格尔系数为35.8%。全年房地产开发投资19382亿元，比上年增长21.8%，其中，商品住宅投资13612亿元，增长25.3%。商品房竣工面积53019万平方米，下降0.6%。商品房销售额20510亿元。其中，期房销售额为14366亿元，所占比重为70.0%。70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%。加息央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点抑制投资需求 2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，分别上调0.27个百分 国六条 住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设 促进房地产业健康发展十五条 在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定。 对“国六条”进一步细化 大 市场对小户型预期增大，开发商对70％的实际解释出现困惑。 规范房地产市场外资准入 加强对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。政策在制定上没有对多种行为做具体限定，不足以对外资购房构成限制。二手房所得税从8月1日起，各地税局在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。 小 对短期投机行为有一定抑制，但对成交总量和总体价格走势影响不大。 加强土地调控 强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。 解决当前土地管理和调控中存在的突出问题 中 明确地方政府的责任，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高倍 国家上扬房地产开发用土地价格，抑制用地冲动。 小 不会对土地价格及房价产生冲击。 房地产开发企业土地增值税清算管理 进一步明确了对开发企业征收土地增值税的清算条件 避免开发企业逃税，抑制屯地行为及房地产开发投资的过热增长。 小 对屯有大量土地的开发企业形成税收压力，并对开发企业的利润产生一定影响。但不会影响市场总体走势。 国家及地方政府出台的相关宏观政策，从长远来看将对国内房地产市场的健康发展、优化房地产供给结构都起到积极的作用。 三、市场判断与预测 1、对未来房地产市场前景的总体判断 （1）市场体系逐步完善 住房二三级市场将全面启动，房地产市场体系进一步完善。住房二三级市场将在全国范围内逐步培育，市场体系的完整将进一步增加增量房消费的有效需求。 （2）住房金融快速发展 随着房地产贷款优惠利率取消，住房金融的住房抵押贷款证券化将逐步提上日程，类似于房地产信托投资基金的股权酒店等变相房地产基金出现将促进房地产信托投资基金的形成。 （3）泡沫论与房地产业的健康发展使得国家宏观调控“日常化” 在中国经济运行进入到新一轮周期上升阶段中，为避免整体经济大起大落，中央政府从2003年开始，针对房地产运行中出现的房价过高、房地产投资结构型矛盾以及由来已久的房地产泡沫争论，为抑制房地产不健康的因素，促使经济稳定运行，国家出台了一系列宏观调控政策。今后房地产业发展将面临频率更为经常的宏观调控。 （4）大城市的聚居效应与中小城市的发展同步 随着城乡二元化结构被打破、户籍制度改革的不断深化，以及城市化的进程的不断推进，再加上整体经济的发展和投资型购房的比例提高，房地产行业的发展将伴随着人流量从小城市走向大城市，从农村走向中小城市，这种人流特点促进了大城市的聚居和中小城市的快速发展。 （5）行业利润率降低，行业整合期 随着房地产市场透明度的增强，未来房地产行业利润率将逐步降低。随着行业利润率的降低、加入WTO后境外资本的介入及土地市场的规范、开发贷款及