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土地增值税有关问题解答 七、尾盘销售核定征收率的适用 对已采取核定征收方式进行清算的房地产开发项目，其销售尾盘取得的收入，按销售时当地规定的核定征收率征收土地增值税。 187号文关于清算后再转让房地产的处理，只讲了查账清算的情况。扣除项目按清算时的单位建筑面积成本费用计算扣除。 八、纳税人将生地变熟地转让的，如何加计扣除 纳税人取得土地使用权后，投入资金，完成三通一平或七通一平的，其开发成本可以加计扣除，但其取得土地使用权所支付的金额不得加计扣除。 国税函发【1995】110号《宣传提纲》中关于具体计算增值税时的注意事项时已讲得很清楚。 土地增值税有关问题解答 九、房地产开发企业收取的违约金如何处理 房地产开发企业收取的违约金，按两类情形处理：（1）违约行为发生后，合同继续履行，房地产转让成立，违约金视作转让房地产产生的相关经济利益，计入收入；（2）违约行为发生后，合同终止，房地产没能转让，违约金与转让房地产无关，不计入收入。 十、住房维修基金如何扣除 对于房地产开发企业按照规定缴存的住房专项维修资金，可比照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】）048号）第六条关于地方政府要求房地产开发企业代收费用处理的规定处理。 如代收费用计入房价作为转让收入，可以扣除，但不得加计；未作为转让收入，不得扣除。 土地增值税有关问题解答 十一、以房地产进行投资、联营，再转让环节如何确认取得土地使用权所支付的金额 如投资联营行为发生在2006年3月2日以前，因投资环节暂免征收土地增值税，因此，在开发后再转让环节，土地使用权扣除成本应按投资方取得该房地产时发生的成本确认；如投资、联营行为发生在2006年3月2日以后，因投资环节已征收土地增值税，因此，再转让环节扣除成本，按投资作价确认。 财税【1995】48号规定：以房地产进行投资、联营，投资联营的一方以土地或房产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税；投资联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 财税【2006】21号文明确，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或房地产企业以起建造的商品房进行投资联营的，不适用暂免征收规定。文件从2006年3月2日起实行。 存在问题：纳税主体的变化 土地增值税有关问题解答 十二、房地产开发项目红线外发生的支出能否扣除 属于房地产开发项目以外（红线外）发生的支出，不得计入清算项目内进行扣除。 十三、土地竞拍佣金能否作为取得土地使用权所支付的金额扣除 鉴于土地竞拍佣金是支付给中介机构而不是支付给出让方或政府（部门）的，因此，在计算土地增值税扣除项目金额时，不得作为纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定缴纳的有关费用进行扣除，但可计入管理费用按规定比例扣除。 《实施细则》规定：开发费用中利息支出能够据实扣除的，允许据实扣除，其它房地产开发费用按取得土地成本和开发成本的5％以内（我省4％）计算扣除；不能据实扣除，开发费用按10％扣除。 土地增值税有关问题解答 十四、纳税人因延期支付土地出让金而支付的延期付款利息，能否作为取得土地使用权所支付的金额扣除 纳税人因延期支付土地出让金而向财政部门支付的延期付款利息，不得作为取得土地使用权所支付的金额扣除，但可作为房地产开发费用，按规定比例扣除。 十五、利用闲置专项借款对外投资取得的存款利息收入或其它收益，应否冲减利息支出 纳税人利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益应当冲减利息支出。 国税发【2009】91号《清算管理规程》第27条：审核利息支出时应当重点关注：利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。 土地增值税有关问题解答 十六、如何理解合作建房的征免税政策 关于合作建房征免税问题，财税字【1995】48号文第二条规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后再转让的，应征收土地增值税”。 根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：合作建房应是双方共同投资，共担风险，共享利润的行为；一方只收取固定利益，不承担责任和风险，不能视为合作建房，而应视为转让土地使用权。因此，该种形式的合作建房，在合作环节，不能免征土地增值税，应按转让土地使用权征收土地增值税。 土地增值税有关问题解答 十七、转让土地使用权能否适用核定征收 按照国税函发〔1995〕110号《宣传提纲》第六条第一款和第二款规定，转让土地使用权不得核定征收土地增值税。 十八、《清算规程》的适用范围 所有房地产开发项目，不论其开发主体为房地产开发企业，还是单位或者个人，均适用《土地增值税清算管理规程》。 《清算规程》第2条：《规程》适用于房