2011中国房地产市场在战国时期这一幕真是太熟悉了.docVIP

HYPERLINK /article/3100767.html 2011 中国楼市的战国元年？这一幕幕真的太熟悉了 周平王迁都洛邑后，诸侯们尾大不掉，相互争斗，140多个诸侯国经过360多年的兼并，最后只剩下20几个。公元前403年，周威烈王正式承认韩、魏、赵三家分晋，并封为诸侯，从此后，大的诸侯对物质享受的贪欲也急遽膨胀，于是开始了以掠夺土地为目的的残酷战争，到公元前221年，秦始皇灭掉齐国，先后发生大小战争二百三十余次。战争打起来，双方动辄出动几万至几十万人。刘向总结这个时期是“万乘之国七，千乘之国五，敌侔争权，盖为战国”。 一、楼市黄金十年有点象春秋时期 从23号文件到今年初的限购令，我感觉象是春秋时期，或者叫黄金十年。限购以后，是白银十年，还是黄铜十年，且不去管他，我关心的是，从此后中国楼市会不会进入战国时代?如果会，那么2011年，会不会成为中国楼市的战国元年? 春秋与战国的时代特征，我感觉有两个，一个是周天子的影响力式微，二是诸侯国及诸侯国内部士大夫的势力不断膨胀，社会财富开始向少数诸侯国集中。 首先看一看政府对楼市的影响力。分两个层面。一是中央政府对地方政府和楼市的影响力，二是地方政府对中央政府和楼市的影响力。 中央政府对地方政府，影响力还是有的，只是因为打折了胳膊连着筋，加上中央在财政分配中占得太多，心里有短，中央政府对地方政府可说是一直办演着“不聋不瞎不能当家”的角色，睁一眼，闭一眼，得过且过。正因为如此，地方政府反而不买中央的帐，对中央的政策总是三七讲，二八听，层层打折扣，选择性执行。到最后，连中央也不知道自己的话好不好使了。 中央政府对楼市的直接影响，是通过利率、税收等政策发生作用的。但因为朝令夕改，或者执行方面打折扣，效果也不好。所以连我们的总理都说，左一个十条，又一个五条，就是压不下来。也就是总理管不了总经理。 4月7日，万科、富力等10家开发商高管代表在广州香格里拉大酒店开会，富力地产朱荣斌表示，政策调控将成为常态，开发们不必大呼小叫;买家不要单相思期望房价会大幅度降价，这样只会错失一次又一次的机会。越秀地产梁由潘更直接表示，开发商早已经是“成年人”。合生创展邱文表示，不敢说自己流着道德的血液，但我们的血液也是健康的。颐和地产赵永爽表示，该集团不会迟疑、不会捂盘，也绝不会降价。 看来，总理还真的管不了总经理。 地方政府对中央政府的影响，那可不是一般地大，中南海的政策要想走出红墙，没有地方政府的路条是不好使的。对楼市，地方政府因为手里掌握着楼市最要命的面粉，处于完全控盘的地位，几乎是把楼市当成取款机来看待的。 接下来再看看开发商的情况，看看开发们的势力，财富情况。 富力地产朱荣斌表示，开发企业经过十几年的发展，生命力已经非常强大。他的话可是一点都不假的。根据中房协的统计，2010年房地产销售5.25万元，且市场集中趋势越来越明显，销售过百亿的房企达到35家，前10强、前20强和50强销售金额分别达到5936亿元、8442亿元和11730亿元。其中：万科销售1082亿，率先跨入千亿大关，保利、绿地销售额双双跨过600亿大关。市场集中度加速提升，整个行业的竞争已经从前些年数十亿元的竞争态势转向百亿竞争。 华泰证券去年底的资料显示，沪深两市共有125家房地产企业，手中握有近4亿平方米的未开发土地量，按照人均30平方米居住面积计算，仅内地上市公司的土地储备开发的房子足够1300多万人居住。而20家香港上市房企拥有的土地储量更是高达4.2642亿平方米。2010年末，万科的土地储备总权益建筑面积为3640万平方米。万科去年开工面积1248万平方米计算，其土地储备几乎已相当于3年的开工面积。保利地产的储备甚至超过万科。苏宁环球、首开股份、中天城投、中国建筑、金地集团、荣盛发展、新湖中宝、招商地产等公司均以1000万平方米以上的土地储备位居前十位。 充足的销售，意味着充足的资金;充足的土地储备，意味首充足的发展后劲。资金和土地，是大房企发动购并战的王牌，这些大鳄通过多年的苦心经营，已集聚了非常雄厚的家底，已具备了发动大规模购并战的能力。 二、78家央企退出楼市恰如三国分晋，目前市场环境很象战国元年 去年3月，也就是国十条的前一个月，国资委宣布，除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业的央企在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。这很象是韩魏赵三国分晋，拉开了房企购并大幕。2010年房地产行业完成的并购交易数量为84起，占并购总量的13.5%;并购交易金额达到了25.82亿美元，全球第二。今年1月国八条祭出限购令，可说是终结了楼市黄金十年，接下来不论是白银十年，还是黄铜十年，2011，都将以其不平凡记录在中国楼市历史上。所以，我把2011臆想为中国楼市战国元年。你别说，