万科、招商、中海等国内十大地产商标准介绍.docVIP

万 科 一、2004年上半年业绩 公司公布按中国会计准则未经审核之2004年度中期业绩上半年，实现结算面积41.64万平方米、主营业务收入24.69亿元、净利润3.15亿元；其中，结算面积较上年同期下调2.96%，但由于房地产项目均价升高及部分项目毛利的提升，上半年集团的主营业务收入及净利润分别较上年同期增长12.70%和52.19%。可转债万科19.91亿元的可转债申请证监会发审委审核。此次万科融资的目的就是为了启动公司计划中的八个项目深圳万科十七英里项目、中山城市风景、深圳坂雪岗项目、佛山四季花城、上海新龙路项目、上海七宝镇53#地块、南京河西区项目和武汉城市花园。 这8个项目的启动凸显了万科2004年的发展战略，王石在2003年年报的董事长致辞中就明确提到：2004年，集团将重点出击上海区域周边城市的扩张，这些市场将包括但不限于苏南地区；同时，集团还将继续推进在珠江三角洲以及京津地区的投资。万科与Hypo RealEstateBank International签订合作协议，主要内容为HI公司为中山项目提供总额不超过3500万美元，最长不超过42个月的贷款，最终额度以外管局核准的金额为准。根据国家相关外汇管理规定，上述融资协议还必须报外汇管理部门登记后生效。值得注意的是双方的合作方式通过中外合资的形式，为以股权形式取得境外融资打开了方便之门。在法律上，这算是一笔股权融资。因为万科要将所持有的中山项目80%的股权转让给一家由HI设立的名为Best Gain Investment的公司，由于该公司万科也持有35%的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48%。从形式上看，HI取得了中山项目的控股权，是如假包换的外国直接投资。但实际上，虽然HI拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际的控制权。该次融资的载体万科中山公司的注册性质是中外合资公司，由深万科和万科的附属公司香港永达投资公司共同投资设立，该公司权益实际上完全属于万科。根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以同业拆借利率再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。但由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而才不得不“曲线融资”，以外国直接投资之名，行商业贷款之实。这个融资安排，相当巧妙地满足了有关的管制要求。2003年12月31日，新华信托2．602亿元、期限2年、年利率4．5％的信托贷款，用于深圳大梅沙万科东海岸项目的开发。万科今年上半年房地产项目平均售价达每平方米5073元，较上年同期4662元增8.8%；毛利率上升8.78个百分点至33.8%；该公司董事总经理郁亮预料，下半年项目均价会与上半年相若。去年末，万科在国内1个城市拥有项目资源，待开发项目资源744万平方米，其中新增土地资源为276万平方米，主要分布深圳、广州、中山、上海、南京、成都、鞍山和大连等城市。004年上半年集团新增加了4个项目土地储备规划建筑面积共185万平方米公司为此支付土地价款11亿元上半年还支付其他项目地价款9亿元。3月17日，上海万科以4250万元收购并控股85%的昆山嘉华公司取得了昆山阳澄湖大上海度假村地块二期土地使用权；加之一月份嘉华已获得该项目的一期用地，万科取得了总计56.5万平方米，可建建筑面积逾25万平方米土地使用权。3月25日，深圳万科又以19.48亿元挂牌签下了占地约96公顷、拟规划建筑面积约135万平方米的无锡滨湖新城2号地块的开发权。此举标志着万科正加快其在长三角区域的战略布局。郁亮表示，今年全年资本开支预算为72亿元，上半年已支出32亿元，余下40亿元于下半年支付项目建筑费及地价；该公司现手头现金18.4亿元，第四季将发行19.9亿元可换股债券，加上下半年推出26个项目可套现部分资金，足以应付资金需要；他重申万科现无发行H股计划。深圳万科董事长王石称，内地宏观调控措施，有效地令房地产行业投资下调至理性水平，但估计银根紧缩政策维持至今年底，并料小型地产公司会出售土地储备套现，明年开始出现同业并购，万科会注意浙江省的住宅发展公司。 同时万科还在尝试不同的融资渠道，如国外资金、信托资金等等。万科通过中外合资的形式，以股权形式取得境外资金的融资方式，为绿城今后与国外资金的合作提供了可以借鉴的思路。但以万科这种比较规范化运作的上市公司获得HI公司3500万美元的投资也经过了9个月的谈判，可见海外资金进入中国房地产市场还是相当谨慎的。 拓展多元化的融资渠道，是万科应对本次宏观调的主要措施，虽然多元化的融资能力，使万科在本次宏观调控中受到的影响较小，但是从种种迹象上可以看出万科的资金也是非常紧张。万科主要通过公开市场方式获得土地，宏观调控以前还新拓展了近191.5万平方米的项目，但2004年4月至今没有新的项