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怎样策划商业地产 (7000字) 商业策划-商业地产操作流程步骤 一部分：前期可行性研究 一、宏观政策经济分析 1、产业政策 2、城市经济发展情况 3、城市居民及消费情况 4、城市发展规划 二、项目概况 1、项目四至 2、项目地块概况 3、项目周边配套 4、项目所处区域环境 三、市场分析 1、区域内竞争 2、大区域竞争 3、潜在竞争 四、SWOT分析 1、优势 2、劣势 3、威胁 4、机会 五、目标客群定位 1、客群特征 2、客群区域 六、项目开发建议 1、规划、建筑、景观 2、项目启动及开发周期 3、其它事项 七、经济分析 1、项目经济指标 2、项目成本 3、项目收入分析 4、现金流分析 5、项目营利能力分析 八、项目可行性及相关问题 1、项目可行与否及注意事项 第二部分：项目定位报告 一、项目概况 2、项目地块概况 3、项目配套 4、项目区域环境 二、宏观环境分析 1、城市经济发展环境 2、城市人口及消费 3、城市产业发展 4、城市发展动向 三、市场分析 1、区域竞争项目分析 2、板块间竞争 3、潜在竞争 四、SWOT分析 1、优势 2、劣势 3、威胁 4、机会 5、项目发展方向 五、客户群定位 1、城市居住需求 2、区域内居住环境分析 3、项目区位价值分析 4、客户群锁定 5、客群特征及需求 六、形象定位 1、客群特征描述 2、客群消费特征 3、项目开发理念 4、项目 七、产品定位 1、规划 2、建筑 3、户型 4、景观 5、外立面 八、经济分析 第三部分：产品设计建议书 1、规划 2、建筑 3、户型 4、景观 5、外立面 6、配套 8、物业 9、交房标准建议 第四部分：三大设计 一、规划设计 二、建筑设计 三、景观设计 本阶段只要协同工程部对方案进行调整改进 第五部分：营销推广方案 一、项目概况 1、项目基本情况 2、项目产品分析 二、市场概况 1、城市市场概况 2、区域市场概况 3、竞争项目概况 三、客户群分析 1、客户群特征 四、营销推广策略 1、项目定位 2、案名及推广主题语 3、推广策略 五、营销推广计划 1、推广阶段划分 2、不同阶段工作细分 3、推广方式选择建议 4、推广内容 5、费用预算 六、销售中心选址及装修建议 七、销售人员要求及现场管理建议 八、施工要求 九、样板间设计建议 第六部分：项目操作执行 一、前期准备 1、合作伙伴引入 2、物料准备 3、销售中心选址及装修 4、销售人员招聘及培训 5、短期推广计划 二、项目预热期 1、项目导入（形象树立） 2、项目预约（开始蓄客） 三、项目开盘期 1、开盘方案及执行 四、项目强销期 1、借开盘余热 五、项目调整期 六、项目续销期 七、项目巩固期 八、项目尾盘期 怎样策划商业地产 2007-8-29 随着中国经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，大量国际优秀零售商业的进入及其在中国的飞速发展，推动中国的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段，传统的商业模式在新的市场经济下自然除 quot;莠quot; 存优，新生及外来的商业模式在不完全规范的商业环境下摸索着快速发展。无论是中心城市还是中小城市，各式各样的商业中心项目以极富想象力的包装方式相继涌出。 在看似商业地产市场蓬勃发展的背后，我们似乎有一种似曾相识的感觉：那就是在当年中国住宅房地产高速发展的某一个阶段，绝大多数地产商都在遵循一个原则：概念即是销售。现在的商业中心正在复制当年的概念化炒作。 事实上，商业地产不同于住宅地产，其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户，而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接（部分通过小商业地产投资商）提供给商铺，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。 对于开发商，如何合理开发商业项目特别是商业中心项目，使其在最优化的投资环境下，成功建设并能够长期良好运营；对于小型商铺投资商来讲，如何鉴别一个商业地产项目的好坏及可运营性，都