土地使用权价值评估案例.pptVIP

1、假设开发法 （2）预计开发期。预计该房地产的开发期为2年，即2007年10月开工，到2009年9月全部完工，并投入使用。 1、假设开发法 （3）预计开发完成后的楼价 1、上海市商品住宅均价内环以内18170元/平米、内外环间9780元/平米、外环外6350元/平米 2、上海全市的高端公寓市场。上海高端公寓界定价位为：单价18000-以上，总价350万-以上的公寓 结论：评估点基准地价定位12000元/平米。 1、假设开发法 （3）预计开发完成后的楼价 3、合生江湾国际公寓：总建面积28万平方米，容积率1.5，规划约36幢11-18层的小高层和高层住宅及沿街商业用房组成。房型以二房为主（60%左右）。案场报价：15000－16000元/平米。 4、华润橡树湾、汉斯项目两个项目预计分别于今年10月、明年5月推出市场，与本项目地块销售周期完全重合，且两项目现实点价格预期已在1.6万元以上。 结论：通过比较相似项目得出本项目居住用房平均价格为19000元/平米 1、假设开发法 （3）预计开发完成后的楼价： 从2001年到2006年，上海市GDP总量、人均GDP和居民人均可支配收入三指标均以超过10％的增幅高速增长 保守估计，07年的需求量增幅将达到42％以上，08、09年需求增幅将分别保持不低于40％、30％的增长。 商品住宅销售均价5年年均复合增长率为12.7％，其中04年价格飙升25.4％， 即便06年全市均价涨幅为5.1％ ，市场趋于理性和健康，07年6月初，全市均价还是 攀升至8919元/平米，比06年全年均价上涨高达26.7％ 结论：预测2008年房价会上涨16%，2009年继续上涨18%，即08年平均房价达到19000*（1+16%）=22040元/平米，09年达到22040*（1+18%）=26007元/平米。 1、假设开发法 （3）预计开发完成后的楼价 本项目商铺现时点的综合平均销售单价为26027元/㎡，预计2009年第二季度开盘时点单层沿街商铺销售单价为39178元/㎡，所有商铺的综合销售单价为31864元/㎡（详细结果如下表） 房产销售价格预计表 项目 层数 规模 销售单价 现时点 开盘均价09年5月 可售商业配套 单层沿街商铺 1F 1000 32000 39178 两层独栋商铺 1F 1750 30400 37219 2F 1750 18240 22331 两层均价 24320 29775 可售商业综合均价 4500 26027 31864 四、销售进度预测 预计2009年第二季度（2009年5月）开始销售，销售周期为5个月，2009年第二季度销售60％，第三季度销售40％ 提示：不同时段的 销售价格和不同时点的销售量预计出来后，销售收入也就可以求出 五、估计开发成本及开发商利润。 前期费用总为1581万，建安工程成本为34598万，开发间接费为545万，同时还需另外缴费大市政配套费，单独按规划可建面积290元/平米以及按规划可建设面积缴付30元/平米的轨道交通建设费。营业税率为5.55%，所得税为25%，2007年下半年三年期年利息率平均为7.3%，2008年两年期利息率平均为6.4%，2009年一年期平均利息率为5.5% 费用在不同时段投入情况 2007 2008 2009 前期费用 851 0.53825 349 0.221 381 0.24075 建安工程成本 2647 0.0765 15292 0.442 16659 0.4815 开发间接费 0 0 50 0.091801 495 0.908199 六、待估土地价格预算 第一，传统计息方式（地价设为v） a总楼价 =1.9*99993+26027*0.45=201698.85万元 b总建筑费和总专业费用 =1581+34598+545=36724万元 c总利息 =地价款利息+开发成本利息 =V*7.3%*3+（851+2647）*7.3%*2.5+（349+15292+50）*6.4%*1.5+（381+16659+495）*5.5%*0.5=0.219V+2626.93万元 d总销售费用=营业费用+公司管理费=6114+5095=11208万元 e总销售税费=楼价*营业税=201698.85*5.55%=11194.29万元 f开发商利润=直接投资资本*25%=（V+36724）*0.25 =0.25V+9181万元 V=201698.85-36724-(0.219V+2626.93)-11208-11194.29-0.25V-9181-0.03V 得V=272737.26万元 六、待估土地价格预算 第二，现金流量折现法 根据房地产市场无风险收益率以及一般地产商要求的投资收益率，年折现率取1