物业管理前期介入工作指引108p资料.ppt

* * 事实上，建设项目从设计到施工，从施工过程到竣工验收，地产公司一直以来力图从以客户为关注焦点、结果导向同时强调过程控制、严格执行国家规范、加强对承包商的甄选与技术输出等方面不断探索和努力，相应的也采取了很多措施，工程质量得以不断提高，但追求更高的工程质量是万科人共同的愿望 * 工程验收－灌水试验（一） 灌水试验－排水管道灌水试验是管道隐蔽前的重要试验，也是检查管道接口质量的主要方法。 1、隐蔽或埋地的排水管道 2、安装在室内的雨水管道 3、室外排水管道 工程验收－灌水试验（二） 工程验收-通球试验 通球试验——排水立管及水平干管管道 还有一个呢？ 工程验收－通水试验 排水管道系统通水试验是检查排水管道通水能力的试验，也是排水管道系统最后一道检验工序，应足够重视。 立管管件裂缝 管井内检查口漏水 工程验收-潜水泵运行模拟试验 A B C A 超高水位工况：两台水泵运行，高水位报警 B 高水位工况： 两台水泵运行 C 停泵水位工况：两台水泵停止运行 停泵浮球不能正常工作 其中一台潜水泵于停泵水位不能自动停泵。 细节决定成败 常见给排水使用问题 常见问题主要分类 A 设计缺陷问题 B 材料设备选择与使用问题 C 施工及成品保护问题 泵房、地下室常见使用问题（一） 水泵房未设排水措施（或排水能力过小），水泵控制柜设于泵房内，且柜体基础较低等缺陷，存在着管网的软接头破裂、水池溢水时水淹设备房的风险 －设计缺陷 泵房、地下室常见使用问题（二） 地下生活、消防水池未设顶盖，水池内未安装水位报警器，地下水池的进水阀门、控制浮球安装在水池顶部，池内有水时无法检查及维修 －设计缺陷 泵房、地下室常见使用问题（三） 不锈钢水箱内部毛刺较多（工艺较差），透气孔较少，生活不锈钢水箱的透气孔弧度不够，未作防虫网，昆虫甚至小动物容易进行水箱内，导致水质污染 －材料、施工缺陷 泵房、地下室常见使用问题（四） 生活（消防）水池裂缝渗水、水池防水套管与池壁之间渗水，一直以来都是最头疼的问题 －施工缺陷 泵房、地下室常见使用问题（五） 1、部分砼水池（箱）内无地砖、面砖，安装的铁制管道和支架易锈蚀，存在污染水质问题－设计缺陷 2、生活水池上方设排水管，可能造成水质污染－设计缺陷 3、水泵出水管道没有设计防止水锤措施－设计缺陷 4、屋顶稳压泵房没有设置在房间内，在大雾天和梅雨天气时，空气湿度很高，对变频控制柜和水泵等设备有安全隐患－设计缺陷 5、水池内、泵房管网时间不长生锈严重，造成水质污染 －材料缺陷－材料缺陷 6、水泵房安装时供电桥架在水泵正上方，况且空间小，给日后维修带来很大麻烦－材料缺陷 7、地下室积水坑无盖或设置固定盖板，潜水泵不能自控－施工缺陷 排水检查井流槽、爬梯施工不规范，导致后续维修无法下井－施工缺陷 1、检查井盖选型及施工不合理，出现车行道上井盖变形破损，过车时产生噪音。－设计、材料、施工缺陷 2、室外取水点过少，浇洒道路及绿化浇水时临时软管过长，使用极不方便。－设计缺陷 3、前期设置餐饮商铺时，未设计隔油池，管网经常堵塞。－设计缺陷 4、泳池回水口太小，开泵工作时吸力大，游泳者太危险。－设计缺陷 常见公共配套、园建使用问题 常见室内给排水问题 进水管为DN32（DN25），但住户水表和闸阀都是DN15, 当户内多个水龙头同时使用时水压很小，引起业主投诉－设计缺陷 1、减压阀、分户管、各分支立管等位置未设控制阀，检修时需大面积停水，经常造成业主投诉。－设计缺陷 2、阳台排水与屋面雨水混合设置，导致暴雨时阳台返水，引起投诉。－设计缺陷 3、雨污水混排，特别是对于TH，暴雨时导致雨水倒灌入室内，引起业主强烈不满，并引发索赔。－施工缺陷 4、地漏等位置返臭气，引起投诉。－施工缺陷 5、室内暗埋给水管道渗漏，业主装修后问题才暴露出来，引起投诉和索赔。－施工缺陷 6、室内给水采用镀锌钢管，使用几年后钢管锈蚀穿孔漏水，引起业主索赔（较早前工程）。－材料选择 问题处理及预防 出现问题就得处理，可有些问题根本就无法处理或者是处理的成本太高（例如水池无顶盖、水池内无地砖或面砖等），只能采取措施弥补以降低风险。 出现问题再处理的方式，一方面将加大运营成本，另外这种方式本身只是一种事后弥补的工作方法，因此，解决问题的根本之道还是预防。 预防是成本最低的控制手段，要求是深切了解建设项目整个工作程序，找出每个错误发生的机会，提前采取措施予以防范。 物业参与前置 物业服务特点： 直接面对业主，知道并了解业主需求 公共配套的直接使用和维护主体 在解决和处理问题中具有丰富的经验