收益法单元汇编.pptVIP

例 预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房地产的报酬率为10%。求该宗房地产现在的价格。 （一）基于租赁收入测算净收益的基本原理 净收益=潜在毛收入-空置和收租损失-运营费用 =有效毛收入-运营费用 潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 运营费用 ——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益 注意：运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税 二、净收益的求取 运营费用＝有效毛收入×运营费用率 净收益 ＝有效毛收入×（1－运营费用率） 2）营业型房地产净收益求取 商业经营型房地产：其净收益依据经营资料计算，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和利润后的金额。 净收益＝商品销售收入－商品销售成本－经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用－商业利润 工业生产经营型房地产：其净收益依据产品市场价格及原材料、人工费用等资料计算，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润后的金额。 净收益＝销售收入－生产成本－产品销售费用 -产品销售税金及附加-管理费用-财务费用－生产利润 3）自用或尚未使用的房地产净收益求取 尚未使用或自用的房地产：其净收益可以根据有收益的类似房地产采用间接法求取，比照类似地区或相邻地区中的相类似房地产的有关资料，对地区因素和个别因素进行比较，对差异因素进行调整修正，计算出相应的净收益。 4）混合型房地产净收益的求取 一是把它看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别求取各自的净收益，然后予以加总； 二是先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，然后将两者相减； 三是把费用分为固定费用和变动费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用 2.求取净收益时应注意的问题： 1）有形收益和无形收益 2）实际收益和客观收益（教材P99） 3）有租约限制的 实际收益—— 在现状下实际取得的收益 客观收益—— 一般正常收益 强调使用客观收益作为估价的依据 有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据 三、收益年限的确定 （一）土地估价 根据土地使用权年限来确定 （二）建筑物估价 根据建筑物经济寿命来确定 （三）房地估价 土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 n＝40－（3＋5）＝32年 0 n 土地40年 建3年 建筑物50年 已用5年 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 以t＝50－5＝45计算价格V0 求取t年剩余土地价值VL 土地70年 建2年 用5年 建筑物50年 VO VL 0 t 某宗房地产2004年5月的年净收益为320万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2007年5月转售时的价格比2004年5月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2004年5月的价格。 四．报酬率的确定 1.报酬率的本质 又称资本化率，是将待估房地产的预期净收益转化为估价时点时该房地产价格的比率。 实质上是一种投资的收益率，与风险正相关 不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，报酬率也不同 报酬率的重要性 净收益（万元） 报酬率（％） 评估价值（万元） 5 4 125.00 5 5 100.00 5 6 83.33 5 8 62.50 5 10 50.00 5 12 41.67 可比实例 净收益a （万元/年） 价格（万元） V 还原利率（%） 1 12 102 11.8 2 23 190 12.1 3 10 88 11.4 4 65 542 12.0 5 90 720 12.5 6 32 250 12.8 3.报酬率的求取方法 ： （1）市场提取法 四．还