专题一房地产：内涵与特性 - 教学资源 - 上海财经大学.doc

第一章 房地产的内涵与特性 【】【】【】 不动产指拥有所有权的物：所有者可以使用、控制或处置的物。不动产包括有形土地、建筑物和附属于土地的改良工事。从学术意义上讲，不动产是指内生于不动产所有权的法律权利、权益和利润。也就是说，拥有土地不是拥有自然土地，而是拥有在一定限制条件下使用、处置和使用土地的权利。通过立法程序和法庭司法，社会来具体确定这一系列权利，而且随着时间推移改变这些权利。 房地产是房屋和土地财产的总称，又称不动产。它包括土地、建筑物以及固着于土地、建筑物不可分离的部分，其本质上涵盖土地和建筑物两大部分。房地产有广义与狭义之区别：广义的房地产概念是土地与土地上的建筑物及其衍生的权益，并包括水源、森林与矿藏等自然资源；狭义的房地产概念则仅指土地与土地上的建筑物及其衍生的权益。 房地产作为一个经济学概念可以概括为：所谓房地产，是指由土地与定着于土地之上的或土地之中的各种建筑物及基础设施而形成的位置固定的财产实体，以及附着于这种财产客体的一组权利和其相互关系的总称。 确切地说，房地产就是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。实际上大多数国家法律（主要是民法）所称狭义的不动产（“不动产”（Real Estate，Real Property））是“动产”的对称，指不能或不可移动或移动后会改变其原来性质形状和失去原有价值的物。通常各国民法中广义的不动产含义，不仅指土地房屋及其他建筑物等不能移动或移动后会损失经济价值的物，而且还包括车辆船舶飞机等少数虽然能够移动但价值比较昂贵的财产。而狭义的不动产则专指地产和房产，即房地产。对不动产设定权利（如抵押）或转移所有权（如房屋买卖），均须履行一定的法律手续，如登记转移契约或取得证明等。而对不动产设定权利或转移所有权，一般毋须履行上述手续。 房地产或者不动产是指土地和地上改良物以及使用它们的权利。 房地产是指房产和地产两个概念的结合。“房地产”一词有广义和狭义两种解释。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），包括物质实体和依托于物质实体的权益，即它可以从实物形态（或自然形态）和经济形态两个角度来加以阐述。经济学意义上的房地产含义有着比其自然属性更为广泛的内涵，它不仅包括土地和土地上的建筑物、附着物，而且还包括由此衍生的各种权属关系。广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。 　　二、房地产概念的剖析 1、对房地产概念的界定在各国各地区都有所差异。在英语中，与房地产对应的词汇通常有land, 名称相对应的词real estate和real property，其中英语多用real property,而在美国则多用real property。虽然这三个单词是联系十分紧密的概念，但各自的具体含义是不完全相同的。land（土地）是指地球的表面及下达地心、上至无限天空的空间，包括永久定着在地球表面之中、之上、之下的自然物，如树木、水等；real estate是指土地上永久永久定着在其中、其上、其下的人工改良物，如构筑屋和房屋等； real property是指real estate加上与其有关的各种权益，包括权利、利益、和收益。英语中real estate和real property两个单词尽管有上述不同的区分，但在一般情况下，经常是相互通用、不加明确限制的，在多数场合人们使用real estate一词来表示房地产。 在汉语中，房地产一词同样有多种表达方法，有些人用不同的词汇表达同样的对象，而有些人则用同样的词汇指称不同的事物。例如，在中国香港，人们对房地产经常使用“物业”一词，香港的物业这个词是从英国的property一词翻译过来的，在英国property也是指房地产。另外，香港通常也把房地产称为地产、房地产、物业、楼宇等，几个词经常混用。 从当前的理论研究来看，对于房地产内涵的理解主要由以下几个代表性的观点： 一是关注建筑物及土地。如“房地产最常见的定义是全国范围内的存量建筑物、用于建造这些建筑物的土地和其他所有的空置土地。这些建筑物可能被公司、政府部门、非营利组织和类似的其他机构作为办公场所使用，也可能被普通家庭作为居住场所所使用”（丹尼斯·迪帕斯奎尔、威廉·C·惠顿，2002，第2页）。 二是突出土地和其上的改进物及其权利。如“房地产是指土地及附着于土地上或附属与土地以及法律规定不可以动的所有建筑物。房地产的所有者拥有某些权利，称作一系列权利，这一系列权利包括：使用权、占有权、排他权和处置权，这些权利并不是绝对的，它们可以被私人的限制和政府的规定及法律合法地加以修正。总之，房地产或不动产就是土地及其改进物，以及与土地及其改进物的所有相联系的各种权利”（丹尼斯·J·麦肯齐、理查德·M·贝兹，2003，第4页）。 三是突出建筑地块的性质及其权利。