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产业地产介绍产业地产研究意义：房地产业发展的历程表明，当一个国家或地区的经济发展水平达到一定的阶段时，产业地产将迎来重大的发展机遇。时至今日，中国经济体规模已经跃居世界第二，京沪等一线城市的经济社会发展水平早已能与世界发达地区媲美。在此背景之下，加上中国城镇化受到重要高度重视，以产业聚集为特征的产业地产的发展态势日益趋热，成为业内外人士的关注点。区别于以往的工业地产，产业地产作为一种将地产、产业、城市三方面的发展有机结合、相互促进的商业模式，在提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。当前，在住宅市场因遭遇前所未有的调控逐渐降温、商业地产也因竞争激烈开始出现过热迹象的背景下，产业地产呈现出快速发展态势，更是成了房地产企业战略转型的新方向，绿地、富力、合生创展等众多知名房地产企业都纷纷涉足产业地产领域。对产业地产模式进行研究可为南山地产今后战略转型和提升地产的盈利能力提供新的思路。产业地产模式产业地产是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以地产为载体，以产业为依托，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼等为开发对象，整合自然资源、社会资源和经济资源等，打造产、学、研为一体的产业集群。产业地产可以认为是升级版工业地产，但它不再局限于厂房出租和卖地等低端的形态，而是将地产、产业、城市有机结合，未来中国产业地产的发展有两条明晰的路径：一是大都市城区中心的综合体模式；二是远郊区的“产城融合”的模式。具体而言，从区位环境角度来看，发达城市中心城区资源高度集中，高端精品荟萃，产业地产往往以城市综合体的形式出现，以充分提高资源的利用效率；近郊区商业一般以城市产业园的形式出现；远郊区资源相对分散，土地利用的效率要求降低，低端平价产品较为普遍，基于巨大的发展空间，产业地产将向“产城融合”的局面发展。产业地产开发模式作为一种新型的地产模式，产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。模式一：产业园区开发模式（政府主导型）产业园区开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式，鉴于是政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是，这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。上海浦东软件园是经国家计委批准、由国家信息产业部和上海市人民政府共同组建、国家计委和信息产业部授牌的国家软件产业基地，它由上海浦东软件园有限责任公司负责建设、经营和管理。目前，上海浦东软件园建立了较为完整的技术增值服务体系和生活休闲服务体系，入园企业的业务范围涵盖了软件开发、信息服务、金融证券和电信等各个领域，尤其是芯片设计、信息安全和系统集成等已在园区形成产业群落。上海浦东软件园：产业地位：◆国家软件产业基地、国家软件出口基地◆园区软件产值占上海软件总产值的50% 产业链：◆盛大网络、第九城市等龙头企业入驻◆注册企业1000多家模式二：主体企业引导模式（产业企业主导型）主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。但是，这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。北京诺基亚星网工业园是主体企业引导模式的代表。该园区是北京首信诺基亚移动通信有限公司与30多家著名的移动通信设备配套厂商共同投资兴建，园区以移动通信产业为主，业务范围包括移动通信产品的研发、制造、销售和服务等。为了实现全园“零”库存目标，园内各相关企业之间都设有网络联线，以保证物流和信息流的即时连接和直接沟通，有的配套厂商甚至专门建造直接通向诺基亚组装厂房的超大型传送带。北京诺基亚星网工业园：星网工业园一期投资总额超过5亿美元, 50公顷土地全部规划给北京首信诺基亚移动通信有限公司和包括北京金长科国际电子有限公司、三洋能源有限公司、台湾富士康公司、日本揖斐电公司等在内的15家配套企业◆园区二期再增加了50公顷，引进