番禺长隆地块(原天龙山庄)项目前期策划试卷.pptxVIP

番禺长隆地块（原天龙山庄）项目前期策划报告 科通置业项目部 2016年7月26日 经项目部充分理解公司的开发战略思想及各大开发集团在番禺的战略部署，以及本项目的开发成本和未来的收益预期，确立本次市场调查研究方向；重点主要锁定在区域范围内的市场供需细分情况了解；基于此，项目部将分以下各大部分开展本次市场调查和形成本次市场调查研究报告。 本市场调查研究策划报告说明： 第一部分：宏观经济数据及城市规划发展分析 第二部分：项目所在区域楼市环境分析 第三部分：番禺区未来楼市供销分析 第四部分：区域楼市环境回顾与总结 第一篇章：市场研究 区域宏观经济数据分析 广州市2015年生产总值18100元，十年间增长近12000亿； 番禺区2015年生产总值1608.78元，2015年较2014年增长增长15.4%，十年间增长近1010亿； 5年间番禺第三产业占到生产总值的65%，对经济增长的贡献率达39.3%，成为区域的主流产业； 2015年全区消费零售总额不断增长，近年增长率超过11%，消费需求总体增长率呈上升趋势； 广州-番禺城市规划发展分析 广州市城市规划：2010-2020年的空间发展将实现从以“南拓、东进”为主； 华南新城中心 大石镇中心 番禺区发展定位：形成“两轴两带六组团”的结构； 城市空间规划发展更加广阔； 以万博-汉溪长隆为中心，打造华南新城商业CBD； 亚洲最大的综合性交通枢纽中心-广州南站的落成； 城市规划与未来发展展望 宏观经济环境向好、城市规划发展更合理、基建配套设施更加完善 供货主要集中在华南板块，及亚运板块，占总供应量的60%左右； 市桥南板块基本趋于饱和，大多住宅项目地块推迟了开发进度； 市桥板块基本没有地块可开发，近两年供货量占比2%左右； 受国家宏观调控政策的影响，番禺区从近几年住宅整体供货趋于保守。 番禺区2013-2015年楼市概况 2013-2015番禺区各板块供应套数比例数据表 分类 2013年 2014年 2015年 套数 占比 套数 占比 套数 占比 华南板块 4077 34% 6037 53% 5874 51% 市桥板块 3669 31% 2661 23% 2631 23% 亚运板块 3153 26% 2290 20% 2794 24% 大学城 932 8% 288 3% 226 2% 洛溪新城 81 1% 58 1% 67 1% 合计套数 11912 11334 11592 番禺区2015年居住类产品供应与成交总面积对比分析 2015年上半年住宅供不应求，供货量趋于保守，由于新政非住宅类产品（酒店除外）独立单元拥有独立洗手间及厨房功能区间不可超过建筑体量30%的新政影响，各大开发集团全面抢建公寓类产品，下半年公寓产品将出现严重的供过于求；囤积货量将在2016年集中释放，区域楼市环境竞争激烈；而由于公寓类产品的过多释放及国家的宏观干预，区域内各开发企业推出的住宅类产品明显减少，纯住宅产品将受到市场热捧。 番禺区2015年居住类产品供应与成交情况对比分析 成交量和成交价格之间明显呈现正向分布，受国家政策的影响6-8月份开发商与购房者之间开始博弈，成交量出现明显下滑； 成交最活跃是70-120平米总价在70-180万之间的产品，其次表现较为突出的是150-180平米，总价在200-300万之间的舒适型产品 番禺区2015年居住类产品成交情况对比分析 华南-市桥板块楼市分析 华南板块各盘供需两旺集中在90-160平米之间，160-180平米供应量稀缺，市场需求量大，目前产品创新不够大胆，户型格局较普通； 市桥板块主力户型90平米以下两房； 目前华南板块广州客户和番禺客户的比例为1:1；华南板块客源结构转型，掀起置换潮；目前区域内有大批来自广州的刚需首置和置换型的中高端客户。 华南板块客户结构与流向分析 市桥板块由于项目小，供应量少，对广州市场扩展稍弱，客户主要集中在周边区域；华南板块由于教育配套缺乏，不少急需教育配套的客户被吸引至市桥板块。 市桥板块客户结构与流向分析 华南-市桥板块客户喜好分析 客户喜好什么？ 板块好在哪里，不好在哪里？ 市桥南-亚运板块楼市分析 市桥南板块产品供应集中在140平米以上的大户型，缺乏创新，出货速度慢； 亚运板块产品供应集中在70-120平米的中小户型，主打性价比； 亚运板块客户主要以石楼、石碁本地客户为主；广州客户和外省人士因该板块价格优势吸引前来置业；番禺其他客户认为该板块位置较偏，多数为当地居民在该板块置业；亚运板块由于刚刚发展起步，在客源结构方面吸引了大批首次置业的周边地缘型客。 桥南板块整体客源较单一，主要以市桥、沙湾当地人流入为主；广州客户较少，只占一成多；来自华南板块的客户因该板块教育资源优势进驻。目前桥南板块目前产品多为合并户型，导致客户面